1. Finanzierung und Kosten
Private Bauherren verkennen häufig, dass nicht nur die Auswahl des Grundstückes, des Architekten oder die unmittelbar aufzuwendenden Baukosten, sondern bereits der hierauf auszurichtende Finanzierungsplan die Qualität des Objektes bestimmen. Der sorgfältig erarbeitete Plan dient in erster Linie einer seriösen Selbsteinschätzung und besteht aus den Gesamtkosten, Eigen- und Fremdmitteln. Zudem verbessert ein seriöser Finanzierungsplan die Chance für die Kreditvergabe.
Unter die Gesamtkosten fallen Anschaffungs-, Herstellungs-, aber insbesondere auch Baunebenkosten. Sie sind ein entscheidender Kostenfaktor, der unbedingt zu berücksichtigen ist, denn sie können bis zu 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Sind sie nicht realistisch in der Finanzierung angesetzt, droht eine Finanzierungslücke, die teure Nachfinanzierung, im ungünstigsten Fall sogar Baustopp mangels Liquidität zur Folge haben kann. Je höher das mögliche einzusetzende Eigenkapital ist, desto günstiger ist die Ausgangslage.
Banken wollen in der Regel ein Eigenkapital von 20 Prozent im Rahmen der Kreditvergabe nachgewiesen haben. Je niedriger das Eigenkapital, desto höher ist der Zinssatz. Kredite von 200.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 bis 30 Jahren verursachen eine Zinslast von mehreren zehntausend Euro. Bei höheren Krediten fällt diese Summe entsprechend höher aus. Finanzierungsvergleiche bei der Wahl des Kreditgebers sind nicht nur ratsam, sondern geboten. Ein Finanzierungsplan muss auf den Bauherrn individuell abgestimmt sein und Kenngrößen wie Tilgungsziel, Zinsbindung, Darlehensform oder den möglichen Einbezug von Fördermitteln bereithalten.
2. Grundstück und seine Beschaffenheit
a) Der Eigentumserwerb
Der Eigentumserwerb kann durch einen Bauträger oder individuell erfolgen. Bei einem individuellen Eigentumserwerb ist zu beachten, dass zwar aus dem grundgesetzlich verankerten Eigentumsrecht (Art. 14 GG) die sogenannte Baufreiheit garantiert ist. Durch die Vorschriften des öffentlich-rechtlichen Baurechts sowie durch das privatrechtliche Nachbarrecht ist diese jedoch beschränkt.
b) Das Grundstück und seine Nutzung
Flächen innerhalb einer Gemeinde, die zum Verkauf stehen, sind nicht immer automatisch Bauland. In einem Flächennutzungsplan legt die Gemeinde fest, welche Grundstücke fürs Wohnen, für Gewerbe oder für öffentliche Infrastruktur genutzt werden sollen. Rechtlich erwirbt jedes Grundstück Baulandqualität entweder durch ausdrückliche Ausweisung im Bebauungsplan (§30 BauGB) oder durch die Lage im Innenbereich (§ 34 BauGB). Erst der Bebauungsplan gewährleistet das konkrete Baurecht. In diesem wird bestimmt, in welcher Art und Weise das Bauland bebaut werden darf, so z.B. was, wo, in welcher Form gebaut werden darf. Es empfiehlt sich die Hinzuziehung eines beratenden Fachingenieures (Architekt) der vor Bauantragseinreichung überprüft, ob das Bauvorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist. Er übernimmt die Aufgabe zur Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung.
c) Bodenbeschaffenheit
Mit Hilfe eines Bodengutachtens werden der geologische Aufbau und die Grundwasserverhältnisse geprüft. Kontaminationen können hiermit rechtzeitig entdeckt werden. Je nachdem, wie der Baugrund beschaffen ist, können Folgekosten entstehen, die auf Basis des Gutachtens seriös kalkuliert werden können. Das Baugrundrisiko und somit alle baugrundbedingten Mehrkosten und Verzögerungen hat in der Regel der Bauherr zu tragen.
d) Grundbuch und Baulastenverzeichnis
Unverzichtbar ist ein Blick ins Grundbuch. Dort finden sich Informationen über eventuell bestehende Grunddienstbarkeiten. Sie definieren, welche Rechte der Grundstückseigentümer anderen Nutzern (oftmals Nachbarn oder Versorgungsträger) einräumen muss (§ 1018 BGB). Das kann etwa ein Wege- oder Durchfahrtsrecht sein. Die Grunddienstbarkeit kann aber auch regeln, dass ein Eigentümer auf bestimmte Rechte verzichtet oder es können Vorkaufsrechte Dritter bestehen.
Davon abzugrenzen sind Baulasten. Dies sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die auf einem Grundstück lasten. Die Baubehörde kann deren Erfüllung verlangen und notfalls zwangsweise durchsetzen. Als geläufigste Baulasten kennt man die Erschließungs-, die Vereinigungs- oder die Abstandsbaulast.
e) Nachbarschaft
„Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt“, wusste schon Friedrich Schiller. Die hohe Anzahl nachbarrechtlicher Auseinandersetzungen begründen den ernstgemeinten Rat, sich über potentielle Nachbarn und deren Gewohnheiten in der Gemeinde zu erkundigen oder sich diesen gegenüber vorstellig zu machen.
f) Das Grundstück und seine Erschließung
In größeren Neubaugebieten bewirkt in der Regel die Gemeinde, eine Projektentwicklungsgesellschaft oder der Bauträger die Grundstückserschließung. Ist ein individuelles Bauvorhaben geplant, ist diese durch den Bauherrn selbst zu bewerkstelligen und hierzu sind nicht unerhebliche Kosten zu berücksichtigen. Mögliche Bestandteile sind Kosten für die Herrichtung des Grundstückes, wie Roden, Abholzen und Abräumen und Kosten der öffentlichen Entwässerungs- und Versorgungsanlagen, die nicht Kosten der Gebäude oder Außenanlagen sind (also sog. Anliegerleistungen).
3. Der Bauherr und seine möglichen Partner
Häufigste Variante ist es, Architekt und Bauunternehmen getrennt zu beauftragen. Die Bauleistungen können gewerkeweise an einzelne Baufirmen oder gesammelt an einen Generalunternehmer vergeben werden. Ein Generalübernehmer erbringt Planungs- und Bauleistung gemeinsam. Achtung: Das neue Verbraucherbauvertragsrecht gilt nur, wenn Bauherren (weitestgehend) alle Bauleistungen aus einer Hand beziehen.
4. Faktor Zeit
„Wir würden uns aus heutiger Sicht mit der Planung im Vorfeld mehr beschäftigen und auch mehr Zeit lassen. Viele Entscheidungen wurden während der Bauphase unter Zeitdruck gefällt, obwohl die Lösung ggf. nicht ideal war“, heißt es in einschlägigen Foren.
Bauvorhaben dauern oft länger als gedacht. Arbeiten unter Zeitdruck gehört zu den Stresssituationen, die wesentlich zur Entstehung von Fehlerquellen beitragen. Um dies zu vermeiden, ist für ein sorgfältiges Zeitmanagement zu sorgen. Gerade die Vornahme bestimmter Leistungen in Eigenregie wird bei der Planung oft unterschätzt. Laien benötigen wesentlich länger als technisch ausgebildetes Fachpersonal. Auch die Witterungsbedingungen wirken sich auf die Bauzeit aus. Während der Wintermonate können Rohbaumaßnahmen oftmals nicht ausgeführt werden, weil Vorgaben von Mindesttemperaturen bei der Verwendung bestimmter Baumaterialien einzuhalten sind.
5. Bauherr und Fachberatung
Da bei jedem Bauvorhaben eine Vielzahl von rechtsgestaltenden Erklärungen abzugeben und Verträge zu schließen sind, wird die Beratung durch baurechtlich spezialisierte Rechtsanwaltinnen oder Rechtsanwälte gut investiertes Geld sein.
Dringend zu empfehlen ist auch die Hinzuziehung eines Bausachverständigen, der in der Lage ist, die Baubeschreibung zu analysieren. Sie ist der wichtigste Bestandteil eines Bauvertrages, da dort definiert ist, welche Leistung der Bauträger an den Käufer zu übergeben hat. Je detaillierter und aussagekräftiger der Leistungsumfang, die Art und Qualität der Baustoffe (Herstellermarken, Produktbeschreibungen) sowie der Ausstattungsgrad definiert sind, desto besser. Die in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten liegen in Bezug auf den Gesamtaufwand selten über ein Prozent und sind somit fast schon ein notwendiges Invest. Es gibt durch alle Bauphasen hindurch sogenannte schadensgeneigte Arbeiten, die, sofern sie nicht bauüberwacht werden, durch Baufortschritt überdeckt werden. Ein erst später hinzugezogener Bausachverständiger wird diese Leistungen ohne bauteilzerstörende Maßnahmen im wahrsten Sinne des Wortes nur oberflächlich bewerten können. Diese Leistungen sind vom Bauherrn gesondert zu vergüten.
Über die bautechnische Qualität des zu beauftragenden Bauunternehmers kann sich der Käufer durch Referenzobjekte und Rücksprache mit früheren Kunden versichern. In wirtschaftlicher Hinsicht ist es ebenfalls sinnvoll, über ihn Erkundigungen einzuholen.
6. Bauantrag
Der Bauantrag kann von Architekten und Ingenieuren gestellt werden. Beauftragt der Bauherr einen Generalübernehmer wird dieser die hierzu erforderlichen kompletten Planunterlagen erstellen. Der Fertighaushersteller wird den kompletten Bauantrag bei der Baubehörde einreichen, wenn er dazu im Bauvertrag beauftragt wurde. Der Bauherr muss dann, je nachdem wie der Bebauungsplan gestaltet ist, entweder auf die Baugenehmigung warten oder eine bestimmte Frist verstreichen lassen, in welcher es Einsprüche seitens des Bauamtes geben kann. Häufig ergeht die Baugenehmigung mit Auflagen, die es zu beachten gilt. Der Bauherr unterschreibt den Bauantrag neben dem Bauvorlageberechtigten mit, und ist damit in die gesetzliche Pflicht eingebunden, diesen Bauantrag ohne Abweichung zu erfüllen. Gerade weil die Einreichung eines Bauantrages immer das Risiko in sich trägt, dass das Bauvorhaben in gewünschter Form nicht zu genehmigen ist, sollten Verträge mit den beauftragten Unternehmern einen vertraglichen Rücktrittsvorbehalt regeln.
7. Versicherung
Die grundsätzlich mit hohen Risiken verbundene Planung und Herstellung von Bauprojekten bringt eine zunehmende Bedeutung von Bauversicherungen mit sich. Der Abschluss einer Gebäude- ist ebenso wie der einer Bauleistungsversicherung zu empfehlen. In der Vertragsgestaltung ist darauf zu achten, dass alle Baubeteiligten Versicherungsschutz nachzuweisen haben.
Wer sich frühzeitig in aller Sorgfalt diese Aspekte zur Brust nimmt, der schafft ein gutes Fundament für ein erfolgreiches Bauprojekt.
Dieser Beitrag erschien zuerst in der Ausgabe 6-7 / 2019 der Zeitschrift "bauen" aus dem Fachschriften Verlag Stuttgart. Lesen Sie hier den vollständigen Artikel online.
