In der Praxis haben sich verschiedene Baumodelle entwickelt, die sich einem „Häuslebauer“ nicht auf den ersten Blick erschließen. Da der Hausbau unter Umständen zur nervlichen und finanziellen Belastungsprobe werden kann – z.B., wenn der Bauherr an ein unzuverlässiges Bauunternehmen oder an einen Architekten gerät, der es nicht versteht, mit ihm oder den Belangen am Bau umzugehen – sollte der Bauherr seinen Vertragspartner und das für ihn passende Baumodell besonders sorgfältig auswählen.
Zur Auswahl stehen einem Bauherren folgende Baumodelle: Die Einzelvergabe, der Bau mit einem Generalunternehmer oder mit einem Generalübernehmer. Bei einer Einzelvergabe der Bauleistungen schließt der Bauherr mit den jeweiligen Gewerken (beispielsweise Rohbauer, Dachdecker und Zimmerer, Trockenbauer, Sanitärunternehmer, Heizungs- und Lüftungsbauer oder Maler) einzelne Bauverträge über die notwendigen Bauleistungen. Diese werden auf dem Grundstück des Bauherrn erbracht.
Bauen mit Fachunternehmen
Ein Generalunternehmer (GU) bietet vertraglich sämtliche Leistungen zur Errichtung des Hauses auf dem Grundstück des Bauherren an. Allerdings erbringt er nur einen Teil der Bauleistungen selbst und vergibt zahlreiche Gewerke an Nachunternehmer. Nicht selten errichtet der Generalunternehmer beispielsweise den Rohbau in eigener Regie, lässt aber alle anderen Gewerke durch Nachunternehmer ausführen. Dem Bauherrn muss also bewusst sein, dass der überwiegende Teil seines Hauses von den Nachunternehmern des Generalunternehmers errichtet wird. Hierdurch kann es manchmal zu Qualitätsschwankungen kommen. Im Unterschied zum Generalunternehmer erbringt der Generalübernehmer (GÜ) selbst keinerlei Bauleistungen, sondern vergibt sämtliche Leistungen an Nachunternehmer. Auf der Baustelle koordiniert er also vor allem die anderen Gewerke.
Sachkundige Planung
Wird ein Vertrag mit einem Bauträger abgeschlossen, ist der Erwerber kein klassischer Bauherr, sondern gleichzeitig auch Käufer. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, verkauft das Grundstück mit einer Bauverpflichtung zur Errichtung eines Hausobjekts, ist (ähnlich wie ein Generalübernehmer) Vertragspartner von Nachunternehmern und tritt beispielsweise gegenüber Behörden selbst als Bauherr auf
Dem Erwerber gehört das Haus also erst, wenn er die letzte Kaufpreisrate bezahlt hat. Die Bauverpflichtung kann ein Einfamilien-, Doppel- sowie auch ein Mehrfamilienhaus betreffen. Bei Letzterem erwirbt der Käufer sogenanntes Wohnungseigentum sowie einen ideellen Anteil am Grundstück. Bauträgerverträge müssen notariell beurkundet werden.
Welches von den beschriebenen Baumodellen für den Bauherrn das richtige ist, hängt vor allem von seinen Bedürfnissen und Fähigkeiten ab. Der eine ist derart technisch versiert, dass er die einzelnen Gewerke in Eigenregie beauftragen, koordinieren und überwachen oder gar einzelne Bauleistungen selbst erbringen kann. Für ihn kommt eine Einzelvergabe der Gewerke oder ein Vertrag mit einem Bauunternehmen in Betracht, in dem Eigenleistungen berücksichtigt und integriert werden.
Aber Vorsicht: Ein begnadeter Heimwerker muss nicht gleichzeitig auch ein guter Bauherr oder Bauleiter sein. Viele Architekten können ein Lied davon singen, dass sich die meisten Problemstellungen am Bau nur mit jahrelanger Erfahrung in den Griff bekommen lassen. Nicht selten unterschätzt der Baulaie die am Bau lauernden Tücken. Nicht nur in dieser Konstellation empfiehlt es sich daher, zusätzlich einen Architekten einzuschalten
Eine fachgerechte Planung und Bauüberwachung sind in organisatorischer und haftungsrechtlicher Hinsicht Gold wert, ganz zu schweigen von der ästhetischen Gestaltung des Hauses. Der Architekt nimmt die Position eines Sachwalters des Bauherrn ein, d.h. er berät den Bauherrn umfassend und vertritt dessen Interessen gegenüber den anderen am Bau Beteiligten. Kommt es bei der Ausführung zu Mängeln, kann der Architekt – vielfach neben dem Gewerk – wegen Planungs- und/oder Bauüberwachungsfehlern vom Bauherrn in Anspruch genommen werden. Hierbei kommt dem Bauherrn zugute, dass der Architekt zwingend eine Haftpflichtversicherung abzuschließen hat, die derartige Pflichtverletzungen deckt
Ein Ansprechpartner für alle
Manch ein Bauwilliger wünscht sich demgegenüber ein Rundum-Sorglos-Paket, um sich nicht im Detail mit den technischen Einzelheiten des Baus befassen zu müssen. Hierfür eignet sich vor allem die Einschaltung eines Generalunternehmers oder -übernehmers, der das Haus schlüsselfertig übergibt. In beiden Fällen sind Generalunternehmer oder Generalübernehmer der einzige Vertragspartner des Bauherrn. Bauherren haben also keine Verträge mit den Nachunternehmern unterschrieben
Dies bietet den Vorteil, dass der Bauherr nur einen Ansprechpartner während der Bauphase und im Fall von Mängeln hat, sodass Abgrenzungsschwierigkeiten bei der Verantwortlichkeit für Mängel ausgeschlossen sind. Nicht zu unterschätzen ist jedoch das damit einhergehende Insolvenzrisiko. Fällt der Generalüber- oder -unternehmer wegen Zahlungsunfähigkeit aus, bleibt der Bauherr oftmals auf seinen Forderungen sitzen. Ansprüche gegen die Nachunternehmer bestehen grundsätzlich nicht. Für die notwendige Planung beziehen Generalunternehmer und Generalübernehmer in der Regel externe Planungsbüros ein
Größere Unternehmen haben zum Teil sogar – als Teil ihres angebotenen Servicepakets – eine eigene Planungsabteilung, die individuelle Wünsche des Bauherrn quasi unter einem Dach planerisch umsetzt. Um sich zusätzlich abzusichern, empfiehlt sich in dieser Konstellation, die Bauausführung durcheinen eigenen Architekten oder Baubetreuer begleiten zu lassen. Ein Bauträgervertrag ist hingegen vor allem für diejenigen interessant, die ein schlüsselfertiges Objekt wünschen und noch kein Grundstück an der Hand haben. Auch hierbei gibt es vielfach die Möglichkeit, durch Sonderwünsche das Eigenheim zu personalisieren
Da dem Bauherrn das Grundstück und das zu errichtende Objekt allerdings erst nach Zahlung der letzten Kaufpreisrate gehört, sollte er sich darüber bewusst sein, dass er hier ein gewisses Risiko eingeht. Dieses hat der Gesetzgeber jedoch zum Teil durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zum Schutz des Verbrauchers reduziert. Bauträger dürfen beispielsweise mittlerweile nicht mehr beliebig viele Abschlagszahlungen fordern. Geht der Bauträger insolvent, steht dem Erwerber aber oftmals ein langer Kampf um das Eigentum oder die bereits geleistete Anzahlung bevor
Rechtsform vor Firmengröße
Hausanbieter können sich in ihrer Größe, ihrer Unternehmensstruktur und in der Rechtsform deutlich unterscheiden. Dabei muss nicht immer gelten, je größer desto besser. Ein Bauvorhaben kann auch mit einem kleinen, aber soliden Handwerkerbetrieb gelingen. Allerdings sollte die Rechtsform eines Bauunternehmens nicht unterschätzt werden
Beispielsweise kommt bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) – wie der Name schon sagt – eine persönliche Haftung des Geschäftsführers für Fehler des Unternehmens so gut wie nie in Betracht. Dieser bleibt zudem unangetastet, wenn das Unternehmen in finanzielle Not und der Bau aus diesem Grund ins Stocken gerät oder zum Erliegen kommt. Dies sorgt erfahrungsgemäß für Kopfschütteln bei den Bauherren, die im schlimmsten Fall vor ihrer Bauruine stehen, während der Geschäftsführer mit seiner Oberklassenlimousine vom Hof fährt.
Fachanwaltlich beraten lassen
Anders ist die Situation, wenn das Bauunternehmen in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auftritt. In diesem Fall haften auch die jeweiligen Gesellschafter persönlich mit ihrem Privatvermögen. Ein Gang in die Privatinsolvenz fällt hierbei naturgemäß schwerer, als wenn dieses Schicksal eine gesichtslose GmbH ereilt. Die Auswahl eines der beschriebenen Baumodelle stellt oft eine Grundsatzentscheidung für den Bauherren dar, die es gründlich zu überlegen gilt. Der Bauwillige sollte sich hierbei sowie beim anschließenden Abschluss des Bau- oder Bauträgervertrages fachanwaltlich beraten lassen. Vorsorge ist an dieser Stelle besser als Nachsorge! Letztere dient oftmals nur noch der (teuren) Schadensbegrenzung
Der Beitrag erschien zuerst in der Zeitschrift "bauen." (Ausgabe 11-12/2017 vom 18. November 2017). Den vollständigen Artikel können Sie hier online betrachten und herunterladen.
