Inhalt der Zielfindungsphase
Der neue § 650 p des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt die sogenannte Zielfindungsphase. Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat demnach der Planer (im Gesetz als Unternehmer bezeichnet) zunächst eine Planungs-grundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Er legt dem Besteller (also dem Bauherrn bzw. Auftraggeber) diese Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor.
Soweit die Kernvorschrift der zukünftigen Regelung des Gesetzes. Aber was will der Gesetzgeber mit der Einführung der Zielfindungsphase eigentlich erreichen? Welche Leistungen sind hiervon umfasst? Und ist die Zielfindungsphase überhaupt erforderlich oder bringt sie nur weitere Unsicherheit für die Zeit vor der eigentlichen Planung mit sich? Fragen über Fragen, auf die nachfolgend Antworten gefunden werden sollen.
Nach der Gesetzesbegründung soll mit der beschriebenen Vorschrift Fällen Rechnung getragen werden, in denen sich der Bauherr – meist ein Verbraucher – mit noch vagen Vorstellungen von dem zu planenden Bauvorhaben oder der Außenanlage an den Architekten oder Ingenieur wendet und daher bei Vertragsschluss noch keine Einigung über alle wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele vorliegt. Dies kann etwa der Fall sein, wenn zwar feststeht, welchen Zweck das zu planende Gebäude haben soll, jedoch noch wesentliche Fragen, wie etwa die Art des Daches, die Zahl der Geschosse oder ähnliche für die Planung grundlegende Fragen, offen sind. In solchen (nicht abschließend aufgezählten) Fällen soll der Architekt oder Ingenieur die Wünsche und Vorstellungen des Bauherrn erfragen und unter deren Berücksichtigung eine Planungs-grundlage zur Ermittlung der noch offenen Planungs- und Überwachungsziele erstellen.
Der Gesetzeswortlaut spricht daher bewusst von einer „Planungsgrundlage“, um deutlich zu machen, dass es noch nicht um die eigentliche Planung geht. Es sei in dieser Phase lediglich eine Grundlage, etwa eine erste Skizze oder eine Beschreibung des zu planenden Vorhabens, geschuldet, auf der dann die Planung aufbauen könne.
Die beschriebene Neuregelung soll außerdem der in der Praxis vielfach zu weitgehenden Ausdehnung der unentgeltlichen Akquise zulasten des Architekten entgegenwirken, so jedenfalls die Gesetzesbegründung. Durch die Einführung einer vertraglichen Pflicht des Architekten oder Ingenieurs, an der Ermittlung von Planungs- oder Überwachungszielen mitzuwirken, stellt der Gesetzgeber klar, dass zu diesem Zeit-punkt der grundlegenden Konzeption des Bauprojekts bereits ein Vertrag nebst einem daraus folgenden Vergütungsanspruch geschlossen sein kann.
Anwendungsbereich
Ausgehend vom Wortlaut der neuen gesetzlichen Regelung setzt die Zielfindungsphase voraus, dass bereits ein Vertrag zwischen Architekt und Bauherr geschlossen wurde, in dem die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele aber noch nicht bestimmt sind. Soweit letzteres bereits erfolgt ist, ist das vertragliche Ziel hinreichend genau bestimmt und damit die Zielfindungsphase schon überwunden. Eine Anwendung der neuen Vorschriften ist dann nicht erforderlich.
Die (gemeinsame) Ermittlung der „wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele“ – also des Bedarfs des Bauherrn – ist Kernbestandteil der Zielfindungsphase. Problematisch kann jedoch die Abgrenzung sein, wenn zwar einige wesentliche Ziele zwischen den Parteien bereits festgelegt wurden, aber noch nicht alle. Hierbei ist die entscheidende Frage, was das Gesetz mit „wesentlich“ meint. Die Gesetzesbegründung nennt hierfür, wie oben beschrieben, beispielhaft die Art des Dachs oder die Zahl der Geschosse. Ganz allgemein dürften Ziele regelmäßig als wesentlich bezeichnet werden können, wenn sie solche Bestandteile betreffen, ohne die das Objekt nach der allgemeinen Verkehrsanschauung als unvollständig oder nicht umsetzungsfähig angesehen wird. Als weiteres Beispiel könnte daher auch die Frage der Unterkellerung des Objekts genannt werden. Die Ausformung des Begriffes „wesentlich“ und die Abgrenzung zur eigentlichen Planungsphase werden zukünftig aber der Rechtsprechung anheimfallen müssen.
Ein Zwang für die Vertragsparteien, zunächst eine Zielfindungsphase zu durchlaufen, besteht im Übrigen nicht. Es verbleibt stets die Möglichkeit, einzel-vertraglich Abweichendes zu vereinbaren und die Zielfindungsphase auszuschließen. Ob dies auch im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) möglich ist, dürfte jedoch fraglich sein.
Inhalt und Umfang der Planungsgrundlage
Die Erstellung der Planungsgrundlage ist die Hauptpflicht des Planers im Rahmen der Zielfindungsphase. Der Bauherr hat hieran insoweit mitzuwirken, als dass er die zur Erstellung der Planungsgrundlage notwendigen Vorgaben macht.
Wie umfangreich die Planungsgrundlage sein muss, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Jeder Bauherr ist anders: Der eine hat bereits vage Vorstellungen von den Planungszielen, der andere noch nicht. Der Architekt soll daher zunächst die Wünsche und Vorstellungen des Bauherrn erfragen, mithin dessen Bedarf ermitteln, und unter Berücksichtigung der Antworten die Planungsgrundlage erstellen. Kurz gesagt, je genauer und detaillierter die Zielvorstellungen des Bauherrn schon sind, desto weniger Zielfindungsleistungen muss der Architekt noch erbringen.
Entsprechend ungenau wird die Beschreibung ausfallen müssen, welchen Inhalt die Planungsgrundlage eigentlich haben muss. Die Gesetzesbegründung spricht von Skizzen und einer Beschreibung des planerischen Vorhabens. Da der Bauherr der Planungsgrundlage zustimmen soll, muss diese zumindest diejenigen Unterlagen enthalten, die der Bauherr für eine Zustimmung benötigt. Auch dies hängt von den jeweiligen Bedürfnissen des Bauherrn ab. Hilfsmittel für die Konkretisierung kann die DIN 18205 (Bedarfsplanung im Bauwesen) sein.
Erstellen der Kosteneinschätzung
Der Architekt hat nach der neuen gesetzlichen Regelung dem Bauherrn neben der Planungsgrundlage auch eine sogenannte Kosteneinschätzung vorzulegen. Diese soll dem Bauherrn eine grobe Einschätzung der zu erwartenden Kosten für seine Finanzierungsplanung geben. Die wirtschaftlichen Belange des Bauherrn sind also für den Architekten auch bereits vor Beginn der eigentlichen Planungsphase relevant.
Die Bezeichnung „Kosteneinschätzung“ lässt darauf schließen, dass es sich hierbei nicht um eine Kostenschätzung nach DIN 276 handelt, welche im Rahmen der Leistungsphase 2 (Vorplanung) zu erstellen ist.
Da die Kosteneinschätzung dem Bauherrn die Entscheidung ermöglichen soll, ob er das Projekt mit dem Architekten verwirklichen will, muss diese jedenfalls so erfolgen, dass die voraussichtlichen Kosten des zu verwirklichenden Objekts mit der gebotenen Sorgfalt auf der Grundlage der zur Verfügung stehenden Daten und Informationen ermittelt werden. Wird hierbei die gebotene Sorgfalt nicht eingehalten, macht sich der Architekt schadensersatzpflichtig. Dabei wird er regelmäßig nur in der Lage sein, einen groben Kostenrahmen anzugeben. Insoweit kann auf die Anforderungen der DIN 276 Nr. 3.4.1 verwiesen werden.
Sonderkündigungsrechte
Das Ende der Zielfindungsphase wird durch den neuen § 650 r BGB beschrieben. Sie endet, wenn der Bauherr den vorgelegten Unterlagen des Architekten zustimmt. Dann tritt der Architektenvertrag in die Ausführungsphase ein.
Der Bauherr kann alternativ den Vertrag mit dem Architekten kündigen. Dieses Kündigungsrecht erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen, bei einem Verbraucher jedoch nur dann, wenn der Architekt ihn bei der Vorlage der Unter-lagen in Textform über das Kündigungs-recht, die Frist, in der es ausgeübt werden kann, und die Rechtsfolgen der Kündigung unterrichtet hat. Dies sollte der Architekt dringend beherzigen, denn ansonsten kann der Bauherr auch noch zu einem späteren Zeitpunkt – mitten in der Planungsphase – den Vertrag kündigen.
Der Bauherr soll durch dieses Kündigungsrecht die Möglichkeit erhalten, sich vom Vertrag zu lösen, wenn er das nach Vorlage der Planungsunterlagen für richtig hält. Er muss die Kündigung nicht begründen, sodass es nicht auf einen – oftmals streitigen – Kündigungsgrund ankommt. Das Kündigungsrecht soll insbesondere Verbraucher vor den Rechtsfolgen eines häufig übereilt abgeschlossenen Architektenvertrages schützen, der womöglich alle neun Leistungs-phasen der HOAI umfasst.
Die neue gesetzliche Regelung gibt auch dem Architekten die Möglichkeit, sich nach der Zielfindungsphase vom Vertrag zu lösen. Hierzu hat er dem Bauherrn eine angemessene Frist für die Zustimmung zu der vorgelegten Planungsgrundlage zu setzen. Verweigert der Bauherr die Zustimmung oder gibt er innerhalb der gesetzten Frist keine Erklärung ab, kann der Architekt seinerseits den Vertrag kündigen.
Wird der Vertrag durch den Bauherrn oder den Architekten gekündigt, ist der Architekt nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf die bis zur Kündigung erbachten Leistungen entfällt.
Die Vergütung erfolgt nach HOAI, soweit keine andere Vereinbarung getroffen ist oder die Leistungen im Rahmen der Zielfindungsphase nach der HOAI frei vereinbart sind (vgl. dazu unten). Sind Leistungen über die Grundleistungen der Leistungsphasen 1 und 2 hinaus erfolgt, etwa weil die Kündigung wirksam erst während der Ausführungsplanung vor-genommen wurde, müssen die Leistungen ebenfalls vergütet werden. Dies gilt aber nicht bei einer Pflichtverletzung des Architekten, wenn er nicht ordnungsgemäß belehrt hat und infolgedessen die Kündigung erst später erfolgte. Im Wege des Schadensersatzes kann der Verbraucher verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn er ordnungsgemäß belehrt worden wäre. Hätte er dann sofort gekündigt, hätte er die weiteren Leistungen nicht bezahlen müssen.
Honorierung der Zielfindungsphase
Apropos Honorar: Über die Vergütung der Zielfindungsphase schweigt das Gesetz bewusst, was zu einer gewissen Unklarheit führt.
Ein Fingerzeig, wie das Erstellen der Planungsgrundlage und der Kosteneinschätzung zu vergüten sind, bietet aus Sicht des Autors die Regelung der HOAI zu Leistungsphase 1. Darin werden als sogenannte Besondere Leistungen u.a. die Bedarfsplanung und Bedarfsermittlung genannt. Unabhängig von der Frage, wie diese Leistungen sinnvoll von der Zielfindungsphase abgegrenzt werden können, wird man wohl angesichts ihrer inhaltlichen Nähe davon ausgehen müssen, dass die Zielfindungsphase entsprechend zu vergüten ist. Da das Honorar für Besondere Leistungen bekanntlich frei vereinbart werden kann, ist dies auch für die Zielfindungsphase anzunehmen
Änderungsvorbehalte des Bauherrn
Problematisch können Fälle sein, in denen der Bauherr den vollständig vorgelegten mangelfreien Unterlagen zwar grundsätzlich zustimmt, hieran aber mehr oder weniger umfangreiche Änderungsvorbehalte geltend macht. Soweit ein solches Vorgehen insgesamt als Zustimmung gewertet werden würde, stünde dem Architekten kein Sonder-kündigungsrecht zu. Fraglich wäre dann, inwieweit der Architekt zur Ausführung der Änderungen verpflichtet ist und wie diese zu vergüten sind.
Soweit der Bauherr den vorgelegten Unterlagen grundsätzlich zustimmt, ist hierdurch eine Konkretisierung des vertraglich angestrebten Erfolgs eingetreten. Insoweit ist die Zielfindungsphase abgeschlossen. Dementsprechend kann der Bauherr seine Änderungsvorbehalte nicht mehr im Rahmen der Zielfindungs-phase geltend machen. Es ließe sich jedoch auch argumentieren, dass eine unter Änderungsvorbehalt stehende Zustimmung eine Ablehnung der vorgelegten Unterlagen bedeutet. In diesem Fall wäre die Zielfindungsphase nicht erfolgreich gewesen und dem Architekten stünde ein Kündigungsrecht zu.
Zu lösen sind derartige Fälle wohl aus-schließlich im Einzelfall. Es kommt darauf an, in welchem Umfang Änderungs-vorbehalte vorgebracht werden. Bei lediglich geringen Änderungswünschen ist ein einseitiges Lösungsrecht des Architekten nicht gerechtfertigt und würde wohl auch nicht den beiderseitigen Interessen entsprechen. In den Fällen allerdings, in denen die vorbehaltenen Änderungen einen derartigen Umfang erreichen, dass nicht mehr von einer grundsätzlichen Zustimmung gesprochen werden kann, muss die unter Vorbehalt abgegebene Zustimmung als Ablehnung der vorgelegten Unterlagen gewertet werden. Dann wird sich der Architekt vom Vertrag lösen können.
Kritikpunkte
Kritik muss erlaubt sein. Es bestehen gewisse Zweifel, ob die Zielfindungsphase tatsächlich den durchaus hehren Absichten des Gesetzgebers gerecht werden kann. Denn dem geneigten Leser wird nicht verborgen geblieben sein, dass mit der Definition der Zielfindungsphase in der Praxis (und hierauf kommt es immer noch an!) Abgrenzungsschwierigkeiten einhergehen werden.
Die zu erstellende Planungsgrundlage soll die Planung lediglich vorbereiten. Die Zielfindungsphase geht insofern stets der eigentlichen Planungsphase voraus. Dabei ist es jedoch nicht unwahrscheinlich, dass auch in Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) oder Leistungsphase 2 (Vorplanung) regel-mäßig Grundleistungen zu erbringen sind, die ebenso der Ermittlung der Planungsziele in der Zielfindungsphase dienen können. Als Beispiel sei hier die Klärung der Aufgabenstellung auf Grund-lage der Vorgaben des Auftraggebers als Grundleistung der Leistungsphase 1 genannt. Wie soll hierbei noch eine praktikable Abgrenzung möglich sein?
Vor diesem Hintergrund stellen namhafte Kommentatoren des neuen Gesetzes die Erforderlichkeit der Zielfindungsphase an sich in Frage. In der Praxis wird es wohl eher selten vorkommen, dass ein Bau-williger so gut wie keine Vorstellungen von seinem Bauvorhaben hat. Zudem: Eigentlich sind die vom Gesetzgeber genannten Beispiele von wesentlichen ungeklärten Planungszielen, wie die Art des Daches oder die Zahl der Geschosse, doch typischer Inhalt des Planungs-prozesses aus der Grundlagenermittlung, der Vorplanung oder gar der Entwurfsplanung. Es kommt der Eindruck auf, als habe sich der Gesetzgeber mit der Benennung gerade dieser Beispiele keinen Gefallen getan.
Die Rechtsprechung wird für den Einzel-fall erst noch herausarbeiten müssen, was „wesentliche Planungsziele“ sind. Die damit einhergehende Rechtsunsicherheit ist umso misslicher, als mit der Zielfindungsphase das beschriebene Sonderkündigungsrecht verbunden ist. Wenn der Planer aber – zumindest derzeit – nicht rechtssicher bestimmen kann, ob im Rahmen seines Auftrags eine Zielfindungsphase zu durchlaufen ist oder diese sogar schon durchlaufen wurde, ohne dass er den Bauherrn auf die Möglichkeit zur Kündigung hingewiesen hat, bürdet das Gesetz dem Planer ohne Not ein erhebliches Risiko auf. Diesem hätte man mit einer gesetzlichen Definition oder einer entsprechend konkreten Gesetzesbegründung begegnen können.
Perspektive
Die Zukunft wird zeigen, ob die Zielfindungsphase in der Praxis Relevanz erlangen wird. Die Absichten des Gesetzgebers sind durchaus nachvollziehbar und richtig. Insbesondere das für Planer leidige Thema Akquise ist grundsätzlich regelungsbedürftig. Ob hierfür allerdings die Zielfindungsphase das richtige Mittel ist, soll an dieser Stelle bezweifelt werden.
Es bleibt zudem abzuwarten, ob die Rechtsprechung die dargestellten Abgrenzungsschwierigkeiten der Zielfindungsphase zur Grundlagenermittlung oder Vorplanung zum Zwecke einer praktikablen Anwendung in der Praxis in den Griff bekommt.
Letztlich wird sich auch zeigen, inwiefern eine Zielfindungsphase tatsächlich den Bedürfnissen der potentiellen Bauherren entspricht. Wenn die Anzahl der Bauwilligen, die sich ohne jegliche Vorstellung von ihrem Bauvorhaben an den Planer wenden, doch eher übersichtlich ist, wird die Zielfindungsphase nicht über ein Nischendasein hinauskommen. Es bleibt also spannend.
Angesichts des beschriebenen Sonder-kündigungsrechts sollten die neuen Regelungen von den Planern aber nicht unterschätzt werden. Diese müssen sich in jedem Einzelfall die Frage stellen, ob ihre Leistungen womöglich der Zielfindungsphase angehören oder nicht. Falls ja, ist im eigenen Interesse darauf zu achten, dass der private Bauherr auf das Sonderkündigungsrecht und die Frist von zwei Wochen hingewiesen wird. Ansonsten droht ein Ende mit Schrecken, noch dazu ohne eine entsprechende Vergütung.
Rechtsanwalt Florian Herbst, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
