Der Gesetzgeber schreibt vor, dass der Bauherr sein Objekt frei von Sach- und Rechtsmängeln bekommt. Dazu muss es die vereinbarte Beschaffenheit aufweisen. „Wurde diese Beschaffenheit nicht vertraglich genauestens vereinbart, wird danach beurteilt, ob sich das Bauwerk für die sonst gewöhnliche Verwendung eignet und ob es eine „handelsübliche“ Beschaffenheit aufweist“ erklärt Dr. Ulrich Böttger. Private Bauherren haben aufgrund mangelnder Erfahrungswerte oft Schwierigkeiten zu beurteilen, ob etwas „handelsüblichen“ Standards entspricht oder nicht. Eine umfassende und klare Baubeschreibung hilft als Bewertungsmaßstab. Sie beschreibt, welche Bauleistungen, also welche Qualitäts- und Ausstattungsmerkmale, der Bauherr verlangen kann. Ab dem 1. Januar 2018 gibt das neue Bauvertragsrecht dafür Mindestkriterien vor. Unklarheiten der Beschreibung gehen dann zu Lasten des Bauunternehmens. Wer jedoch noch in diesem Jahr bauen will, muss sich mit der bisherigen, weniger eindeutigen Gesetzeslage behelfen. Grundsätzlich sollte die Leistungsbeschreibung so präzise wie möglich formuliert sein.
Echter Mangel oder optischer Fehler?
Fachanwalt Böttger empfiehlt, im Zweifel immer einen sachkundigen Baubegleiter wie beispielsweise einen Architekten oder Bausachverständigen heranzuziehen. „Dadurch wird das Mängelrisiko erheblich reduziert und zuverlässig festgestellt, ob etwas überhaupt ein Mangel ist oder noch im Rahmen des Toleranzbereichs liegt.“ Private Bauherren streiten oft um optische Mängel, die aber technisch-funktional keine Einschränkungen bringen. „Lässt sich der Mangel nur unter der Lupe erkennen, kann der Besteller dafür kein Mängelrecht beanspruchen“ erklärt Böttger. Haben Bauherr und Unternehmer allerdings vertraglich eine strengere Toleranz als die einschlägigen Normen vereinbart, ist dies verbindlich.
Mängelrüge als Voraussetzung für Ansprüche
Zur Prüfung der Rechtsgrundlage und somit auch der Ansprüche auf Behebung von Mängeln, gilt es zwischen zwei Grundlagen für Bauverträge zu unterscheiden: das Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) oder die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B). Wesentlicher Unterschied ist der Anspruch auf Mängelbeseitigung. Fußt der Bauvertrag auf dem BGB, kann die Mängelbeseitigung nicht vor Ablauf des vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermins durchgesetzt werden. Beim VOB/B-Vertrag kann bereits vor der Abnahme die Beseitigung aufgetretener Mängel verlangt werden.
Kommt es zu Rechtsstreitigkeiten, ist in beiden Fällen die Baudokumentation besonders wichtig. Böttger empfiehlt: „Der Bauherr sollte Mängel umgehend dem Unternehmer anzeigen und ihn unter Fristsetzung zur Beseitigung dieser Mängel auffordern. Ein guter Unternehmer folgt der Aufforderung und beseitigt die Mängel. Weist der Bauherr den Unternehmer auf einen Mangel vor Ort bei einem gemeinsamen Termin hin, sollte er aus Beweisgründen eine schriftliche Mangelanzeige nachreichen. Dann kann er die Rüge im möglichen Streitfall beweisen.“
Abnahme nur mängelfrei
Wenn das Werk wesentliche Mängel aufweist, sollte der Bauherr die Abnahme nicht erteilen. Auch hier empfiehlt Rechtsanwalt Böttger eine fachkundige Begleitung des Baus: „Profis kennen die typischen Schwachpunkte und Mangelverdachtsbereiche. Dadurch können sie dem Bauherrn wertvolle Hinweise erteilen und viel Geld ersparen“. Denn nicht alle Mängel sind gleich bei der Abnahme erkennbar. Mängel wie unzureichende Wärmedämmung, unterdimensionierte Heizungen oder unzureichende Baugrundsicherung kommen erst nach etwas Zeit zum Vorschein.
Böttger unterstreicht: „Mängel müssen immer gerügt werden, und zwar lieber einmal zu viel, als einmal zu wenig. Am besten freundlich im Ton, aber bestimmt und klar in der Sache.“
