Die Bemessung der Schadenshöhe bei Baumängeln anhand von Mangelbeseitigungskosten ist griffig und transparent. Da erfahrende Baujuristen jedoch wissen, dass Bauvorhaben nicht immer im geplanten Kostenrahmen umzusetzen sind und dies auch auf Bauvorhaben der Sanierung bzw. der Mangelbeseitigung zutrifft, stellt sich die Frage, ob und wie dieses Risiko in die Schadensbemessung einfließen kann.
Ausgangssituation:
Die Schadenshöhe bemisst sich bei baumangelbedingten Schäden nach einer immer noch geltenden Faustregel der Rechtsprechung anhand der Mangelbeseitigungskosten. Den Schadensersatzbetrag darf der geschädigte Bauherr gleichwohl ohne Zweckbindung verwenden. Im Unterschied hierzu ist über einen Kostenvorschuss zur Selbstvornahme
abzurechnen und der erhaltene Betrag muss tatsächlich für die Mangelbeseitigung durch Selbstvornahme aufgewendet werden.
Beispiel:
(Nach OLG, Hamburg vom 20.02.2012 Az.: 11 U 103/08)
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt den Bauträger wegen Mängeln an der Tiefgaragenzufahrt der Wohnungseigentumsanlage in Anspruch. Der Anspruch besteht dem Grunde nach. Im vorangegangenen selbständigen Beweisverfahren ermittelte der Sachverständige die Kosten der Mangelbeseitigungsarbeiten auf einen Betrag von mehr als 50.000 Euro. In seiner Kostenaufschlüsselung sind einzelne Positionen der Baumaßnahme der Sanierung enthalten. Außerdem findet sich dort eine Kostenposition, die mit „Unvorhergesehenes“ und zehn Prozent der Baukosten beschrieben ist.
Die Klägerin erhebt auf Basis und mit Bezug auf dieses Sachverständigengutachten des selbständigen Beweisverfahrens Klage. Der Beklagte wendet sich gegen die Berechnung der Klageforderung. Das Gericht erachte die Schadensposition für „Unvorhergesehenes“ in Höhe von zehn Prozent des restlichen Schadens für begründet, da der Sachverständige selbst seine Kostenkalkulation so erstellt hat und es kein Begehren der Klägerin sei, eine schlüssige Kostenkalkulation mit dem Einwand, es bestehe ein darüber hinausgehender Schaden, nach oben zu treiben. Zwar hat das Gericht erkannt, dass eine Begründung für die Schadensposition notwendig ist, diese würde sich jedoch daraus ergeben, dass seit Gutachtenerstellung bis zur Entscheidung erheblich viel Zeit abgelaufen sei. Innerhalb dieser Zeit seien Kostensteigerungen erfolgt.
Hinweis:
Das Urteil gibt nicht hinreichend deutlich zu erkennen, dass Kostensteigerungen tatsächlich bestanden haben. Wenn dies unstreitig oder erwiesen ist, so ist von den erhöhten Mangelbeseitigungskosten auszugehen. Ist dies nicht der Fall, so mag man in Zweifel ziehen, ob der gerichtliche Sachverständige bei seiner Kostenkalkulation eine erhebliche Prozessdauer und die Möglichkeit genereller Kostensteigerungen in Betracht gezogen hat.
Es stellt sich zudem die Frage, ob das Urteil die Grundsätze der Darlegung und der Beweislast etwas zu weit gefasst anwendet. Man könnte überlegen, ob die Möglichkeit einer Feststellungsklage das richtige Mittel sein könnte, um „Unvorhergesehenes“ zu erfassen, da sich Unvorhergesehenes nur als Schaden niederschlagen kann, wenn die Mangelbeseitigung tatsächlich durchgef+hrt wird. Insgesamt scheint es widersprüchlich, einen „unvorhersehbaren Schaden“ mit zehn Prozent vorherzusehen.
Eine andere Betrachtung kann bei Geltendmachung des Kostenvorschussanspruchs zur Selbstvornahme geboten sein, weil hier generell nach Durchführung der Mangelbeseitigung abzurechnen ist.
Rechtsanwalt Johannes Jochem
RJ Anwälte, Wiesbaden
