1) Am Anfang ihres Bauvorhabens müssen sich Bauherren für den oder die passenden Partner entscheiden. Häufig werden Architekt und Bauunternehmen getrennt beauftragt. Die Bauleistungen können gesammelt an einen Generalunternehmer (GU) oder nach Gewerken getrennt an mehrere Baufirmen vergeben werden. Wichtig zu wissen ist, dass das wesentliche Kriterium für die Anwendung der den Bauherren schützende Regelung des neuen „Verbraucherbauvertragsrechts nur erfüllt ist, wenn der Bau des neuen Gebäudes vollständig und aus einer Hand erfolgt, also durch einen einzigen Auftragnehmer durchgeführt wird. Das gilt auch für „erhebliche Umbaumaßnahmen“.
2) Insbesondere für Laien im Baukontext ist es ratsam, sich durch eine fachliche Beratung abzusichern. Einerseits kann ein baurechtlich spezialisierter Anwalt bei der Vertragsgestaltung helfen. Anderseits korrigiert ein Bausachverständiger die Planungsunterlagen des beauftragten Bauträgers und schaut regelmäßig auf der Baustelle vorbei. So lässt sich das Risiko für schadensgeneigte Arbeiten minimieren, die durch den Baufortschritt überdeckt werden können.
3) Ein passendes Grundstück kann der Bauherr über einen Bauträger oder individuell erwerben. Basierend auf dem Eigentumsrecht nach Art. 14 Grundgesetz herrscht Baufreiheit. Diese wird durch das öffentlich-rechtliche Baurecht und das privatrechtliche Nachbarrecht eingeschränkt. Das heißt konkret: Gemeinden haben einen Flächennutzungsplan, der festschreibt, welche Flächen zum Wohnen gedacht sind. Diese Flächen erlangen dann Bauqualität, wenn sie im Bebauungsplan ausgewiesen sind oder im Innenbereich liegen.
Außerdem gibt es auf dem Grundstück selbst Einiges zu beachten. Die Bodenbeschaffenheit sollte durch ein Bodengutachten abgeklärt werden, um sich frühzeitig über Altlasten oder Kontaminationen gewahr zu sein. Außerdem lohnt ein Blick in das Grundbuch, in dem festgeschrieben wird, welche Rechte der Bauherr anderen Nutzern einräumen muss, also etwa ein Durchfahrtsrecht. Hinzukommen Baulasten, die auf dem Grund lasten können. Dies umfasst etwa die Erschließungslast, also, dass bestimmte Flächen für den Anschluss an die Kanalisation freibleiben müssen.
Wer sich an diesen Sechs-Punkte-Plan zum Bauerfolg hält, der schafft ein sicheres Fundament für das eigene Heim.
Rechtsanwalt Philip Pürthner
4) Für den korrekt gestellten Bauantrag sind Architekten, Ingenieure oder der Generalübernehmer zuständig. Wichtig ist, dass der Bauherr je nach Bebauungsplan auf eine Baugenehmigung warten oder eine Frist verstreichen lassen muss, bevor es losgehen kann. Da der Bauherr den Antrag mitunterschreibt, ist er gesetzlich dazu verpflichtet, diesen ohne Abweichungen auszuführen.
5) Ein ausreichender Versicherungsschutz wird immer wichtiger. Hier sind eine Bauleistungsversicherung für unvorhersehbare Schäden während der Bauphase und eine Gebäudeversicherung für das fertige Produkt ratsam. Unbedingt beachten: Alle Baubeteiligten sollten eine gute Versicherung haben!
6) Für den gesamten Prozess gilt: Großzügigen Zeitpuffer einbauen! Bauen ist ein dynamischer Prozess voller Unwägbarkeiten. Witterungsbedingungen lassen sich nur teilweise vorhersehen. Der Zeitaufwand für Eigenleistungen wird oft unterschätzt. Laien brauchen länger für handwerkliche Arbeiten als Fachpersonal.
