Urteilsbesprechung

Erwerb eines Altbaus: Werk- oder Kaufvertragsrecht anwendbar?

1. Gewährleistungsansprüche richten sich bei Veräußerung eines mit Mängeln behafteten Altbaus auch nach Werkvertragsrecht, wenn der Veräußerer vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die nach Umfang und Bedeutung nicht mit Neubauarbeiten vergleichbar sind. Voraussetzung dafür ist indes, dass die Mängel den vom Veräußerer erbrachten Bauleistungen anhaften.*)

2. Auch in einem solchen Fall ist ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist.*)

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.05.2015 - 24 U 92/14

BGB §§ 242, 631, 634, 636, 637 Abs. 3

Problem/Sachverhalt

Ein Bauträger verkauft einen in Wohneigentum aufgeteilten Altbau. Die Verträge werden als "Kaufverträge" bezeichnet und die "Gewährleistung" ausgeschlossen. In dem den Verträgen zu Grunde liegenden Exposé verspricht der Bauträger unter anderem die Errichtung neuer Balkone. Die Balkone weisen wenige Jahre nach Übergabe Deformationen und Korrosionen auf, weil eine Feuerverzinkung oder ein vergleichbarer Schutz für die Innenseiten der Hohlraumstützen fehlt. Nach "Vergemeinschaftung" der Mängelansprüche und fruchtloser Fristsetzung zur Mängelbeseitigung verlangt die Gemeinschaft Vorschuss über 7.500 Euro netto zuzüglich Planerkosten und Umsatzsteuer. Der Bauträger beruft sich auf den Gewährleistungsausschluss. Hat die Klage der Gemeinschaft Erfolg?

Entscheidung

Ja! Die Gemeinschaft kann nach Werkvertragsrecht Vorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen. Beim Erwerb von "Altbauten" istWerkvertragsrecht anwendbar, wenn die übernommenen Bauleistungen nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind. Vorliegend schuldet der Bauträger zumindest eine neue Balkonanlage. Rechtlich irrelevant ist, ob der Bauträger die Arbeiten bereits vor Vertragsschluss ausgeführt hat. Rechtlich irrelevant ist weiter, ob überhaupt zunächst die Absicht der Weiterveräußerung bestand oder wie die Parteien den Vertrag bezeichneten. Die im Exposé enthaltene Baubeschreibung hätte zwar eigentlich mit beurkundet werden müssen. Dieser Formmangel ist aber durch die zwischenzeitliche Eintragung der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch geheilt worden. Der in den Verträgen vereinbarte Gewährleistungsausschluss greift selbst dann nicht ein, wenn er individuell ausgehandelt worden wäre. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist einformelhafter Ausschluss der Gewährleistung beim Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnder Häuser auch in einem notariellen Individualvertrag unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist. Eine solche Belehrung ist nicht erfolgt.

Praxishinweis

Sind die versprochenen Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar, so ist auf den gesamten Bauerrichtungsteil des Vertrags Werkvertragsrecht anwendbar, und zwar unabhängig davon, ob die Neubau- oder die Altbausubstanz betroffen ist. Ein "Gewährleistungsausschluss" ist nach § 309 Nr. 8 b BGB nicht möglich. Denkbar ist allenfalls mittelbar eine Haftungsbeschränkung, indem die hinter dem heutigen Standard zurückbleibende Bausubstanz verständlich als "minderwertig" beschrieben wird. Ob sich so der Bauträger mittelbar von der Gebrauchstauglichkeit freizeichnen kann, ist ungeklärt.

RA und FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Achim Olrik Vogel, München 

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