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Die vertragsjuristische Bewältigung der Bauzeit

Die vertragsjuristische Bewältigung der Bauzeit

I. Einleitung

Die Einhaltung der Terminziele bei Bauprojekten ist für viele Auftraggeber von entscheidender wirtschaftlicher Bedeutung. Der Erwerber eines Einfamilienhauses will pünktlich einziehen, hat ggf. seine Mietwohnung bereits gekündigt. Gewerbliche Projektentwickler haben regelmäßig gegenüber Investoren den Nutzungsbeginn fest versprochen und Investoren haben ihre Prospekte entsprechend aufgelegt. Industrielle Bauherren treffen in aller Regel erhebliche finanzielle Dispositionen für die Eröffnung einer Shopping-Mall, eines Flughafens oder einer Industrieanlage. Sie alle erwarten, dass die mit einem Bauunternehmen vereinbarten Terminziele auch eingehalten werden.

Demgegenüber erreichen Bauprojekte selten die vorab in Verträgen definierten Projektziele. Speziell große und komplexe Projekte sind oft durch gravierende Ablaufstörungen, Stillstände und Terminüberschreitungen gekennzeichnet. Schon die Festlegung der sachangemessenen Bauzeit ist in der Praxis kritisch. Auftraggeber neigen dazu, den Projektbeteiligten unrealistisch kurze Bauzeiten vorzugeben. Damit ist das spätere Chaos schon vorprogrammiert. Aber auch zu großzügig definierte Bauzeiten führen zu Nachteilen wie unwirtschaftliches Arbeiten und Fehlallokationen von Ressourcen. Termine, Kosten und Qualitäten scheinen darüber hinaus in der Baupraxis wegen bestehender Abhängigkeiten von einer kaum übersehbaren Vielzahl von Beteiligten schwer beherrschbar. Ergeben sich negative Abweichungen bei einem Projektziel, hat dies in aller Regel auch unerwünschte Abweichungen bei anderen Projektzielen zur Folge. Auch die nachträgliche Ressourcenverstärkung zur Sicherstellung eines Projektziels wirkt sich oft negativ auf die anderen Projektziele aus.

Die vertragsjuristische Sicherstellung der Bauzeit hat deshalb hohe Priorität. BGB und selbst die VOB/B schaffen hierfür allenfalls Grundlagen, lassen die Vertragsgestalter jedoch weitgehend allein. Wie soll er aber Vertragssicherheit schaffen, wenn die Ursache der allermeisten Terminüberschreitungen weniger auf schlecht formulierten Terminanforderungen in Verträgen, als vielmehr auf gestörten Bauabläufen beruht, die in der Praxis unterschiedliche Ursachen haben? Maßgeblich sind oft eine schlechte Projektvorbereitung, eine unzureichende Ablauforganisation, unsachgemäß kurze Terminanforderungen, nicht zu Ende gedachte Planungsleistungen sowie mutwillig oder unfreiwillig herbeigeführte Ressourcenengpässe, alles Ursachen, die als solche durch den Vertragsjuristen zumeist nicht beeinflusst werden können.

Dementsprechend ist die Baupraxis in Bezug auf die Termineinhaltung durch eine eher fatalistische Sichtweise geprägt. Bauzeitvorgaben in Verträgen und erst recht zu ihrer Absicherung vorgegebene Vertragsstrafen werden bei Auftreten einer ersten Bauablaufstörung als nicht wirksam oder obsolet angesehen. Treten einmal Ablaufstörungen ein, lehnen sich Baubeteiligte zumeist zurück und warten zu, bis der Bauherr für ihr Gewerk eine durchgängige Baufreiheit geschaffen hat. Sie erwarten zudem eine finanzielle Kompensation der eingetretenen Verzögerungen. Ein differenziertes Terminmanagementkonzept in Verträgen kann derartige Verhaltensweisen nicht gänzlich unterbinden, sondern allenfalls dazu beitragen, diese einzudämmen.

Eindeutige vertragliche Anforderungen an Termine sind aber gleichwohl unentbehrlich, weil ansonsten keinerlei Grundlage für Auftraggeber besteht, Schadensersatz- oder Vertragsstrafeansprüche bei Terminverzügen eines Auftragnehmers geltend zu machen und Auftragnehmer ohne klare vertragliche Sollvorgaben bzgl. Terminen auch keine Chance hätten, Behinderungsfolgenansprüche bei Verstößen des Auftraggebers gegen Vertrags- oder Mitwirkungspflichten durchzusetzen. Beide Vertragsparteien bedürfen auch möglichst belastbarer Vorgaben für die Terminabwicklung eines Projektes.

II. Der relevante Kontext für ein wirksames Terminmanagement

Für das Terminmanagement gilt nichts anderes, als für andere sozioökonomische Managementkonzepte. Es gibt keine allheilbringenden Lösungen für alle Projektsituationen. Für das Terminmanagement gibt es deshalb nicht die einzig richtige Ausgestaltung von Terminanforderungen in Bauverträgen. Der Baujurist sollte bereits mit darauf achten, dass keine überambitioniert kurzen Bauzeiten oder aber zu lange Bauzeiten vereinbart werden (in beiden Fällen kommt es regelmäßig zu unwirtschaftlichen Projektabwicklungen). Darüber hinaus hängt eine sachangemessene Terminanforderung in Verträgen u.A. stark von der Projekttypizität, der jeweiligen Unternehmenseinsatzform und der zur Anwendung kommenden Vertragsformen ab.

Bei einem Bauprojekt mit überschaubarer Größe und Komplexität können abzuschließende Werkverträge mit klaren und festen Terminvorgaben versehen werden. Ihre Durchsetzung fällt bei derartigen Projekten leicht, die Beteiligten und die Verantwortlichkeiten sind ohne größere Schwierigkeiten zu identifizieren. Geht es dagegen um das Terminmanagement bei größeren komplexen Projekten, speziell solche mit Einzelunternehmen, ist die Steuerung der Beteiligten schwieriger. Erforderlich sind auf der vertragsjuristischen Seite flexiblere Terminanforderungen. Demgegenüber kann ein Auftraggeber bei einem Einsatz von Kumulativleistungsträgern, insbesondere einem Generalunternehmer, wiederum eher feste Vertragstermine verwenden und durchsetzen. Während bei einem klassischen Bauvertrag eher eindeutige Termine vorgegeben werden können, sind bei Partneringverträgen dagegen wiederrum flexiblere Terminanforderungen von Nöten. Dementsprechend muss der Vertragsjurist die vertragsgestalterische Terminstrategie immer mit dem jeweiligen Kontext abstimmen. Es gibt keine kontextunabhängige eindeutige Lösung für die vertragsjuristische Einbindung der Bauzeit. Entsprechendes gilt für die Reaktion auf Terminabweichungen im weiteren Projektablauf.

III. Arten von Terminen und Terminvorgaben

Der deutsche Baujurist ist es gewohnt, zwischen Vertragsterminen und Nicht-Vertragsterminen (Einzelterminen) zu unterscheiden. Diese Differenzierung wird in § 5 Abs. 1 VOB/B  zugrunde legt. Die Vertragsklausel gibt vor, dass nur solche Termine verbindlich (mithin Vertragstermine) sind, die auch vertraglich als bindende Termine bezeichnet worden sind. Alle anderen Termine, auch diejenigen eines zum Vertragsinhalt gemachten Bauzeitenplans, sind dagegen grundsätzlich keine Vertragsfristen. Nur Vertragsfristen können eingefordert und im Falle ihrer Verletzung Schadensersatz- und Vertragsstrafeansprüche rechtfertigen. Die Verletzung der Nichtvertragsfristen ist nach der VOB/B auch nicht völlig irrelevant, sondern kann im Einzelfall Schadenersatzansprüche im Sinne des negativen Interesses oder eine Kündigung rechtfertigen. Darüber hinaus sind die Einzelfristen (nicht Vertragsfristen) für die Organisation der Bauabläufe und die Steuerung der beteiligten Bauunternehmen von erheblicher Bedeutung.

Die Differenzierung der VOB/B zwischen Vertragsfristen und Nichtvertragsfristen ist sinnvoll und prägt die nationale und internationale Vertragspraxis. Naturgemäß kann vertraglich auch etwas anderes vereinbart werden. Nach Auffassung des BGH ist sogar eine Klausel, wonach alle Termine eines Bauzeitenplans als Vertragstermine qualifiziert werden, wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB. Im Regelfall ist ein solches Vertragsgestaltungskonzept eine Dummheit, die sich auch und gerade zu Lasten des Auftragsgebers auswirken wird. Denn es ist selten sinnvoll, einen Bauablauf in allen Details vorab vertraglich bindend zementieren zu wollen. Dies würde die Zeitpuffer für die Baubeteiligten weitgehend eliminieren. Baufirmen könnten sich auf einen solchen Vertrag schwerlich einlassen, weil sie für alle detaillierten Terminzusagen haften müssten. Aber genauso schlimm: Auch der Auftraggeber verliert die Möglichkeit, auf entsprechende Terminpuffer zugreifen zu können; die Regelung potenziert das Risiko des Auftraggebers, wegen nicht rechtzeitiger eigener Mitwirkungshandlungen für Behinderungsfolgenansprüche haften zu müssen.

Eine Vertragsfrist definiert nämlich gleichzeitig die möglichen Grenzen auftraggeberseitiger Zeitpuffernutzung. Dementsprechend ist nicht nur nach Maßgabe der VOB/B, sondern auch nach Allgemeinem Vertragsrecht (BGB) in jedem Einzelfall zu untersuchen, ob die Parteien eines Bauvertrages den festgelegten Fristen Verbindlichkeitscharakter zuweisen wollten oder nicht. Mit der Qualifizierung als Vertragsfrist ist aus den vorgenannten Gründen generell Zurückhaltung zu üben.

Vertragsfristen können ergänzend als Kalender- oder Ereignisfristen i.S.d. § 286 Abs. 2 BGB  ausgestaltet sein; ihre Verletzung führt dann ohne Mahnung zum Verzug. In der Regel sind Fristen eines Bauvertrages zumindest als Ereignisfristen ausgestaltet, sodass die Praxisrelevanz dieser Differenzierung bei der Vertragsgestaltung nicht besonders relevant ist. Andererseits entfällt im Falle von Behinderungen während der weiteren Vertragsabwicklung die Qualität der Vertragsfrist als Kalender- oder Ereignisfrist.

Der vollständige Aufsatz „Die vertragsjuristische Bewältigung der Bauzeit “ erschien zuerst in der Fachzeitschrift „Baurecht“ (BauR 2019, 1213 - 1223 (Heft 8)). Sie können den Beitrag hier online betrachten und herunterladen.