Urteilsbesprechung

Unkenntnis schützt manchmal doch vor Strafe!

Die Angabe des fachkundigen Verkäufers, das Kaufobjekt fachgerecht bzw. nach den anerkannten Vorschriften errichtet zu haben, erfolgt nicht schon dann ohne tatsächliche Grundlage "ins Blaue hinein", wenn er bei der Bauausführung unbewusst von einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen ist.*)

BGH, Urteil vom 14.06.2019 - V ZR 73/18

BGB § 444

Problem/Sachverhalt

Ein Maurermeister (Inhaber eines Bauunternehmens) verkauft ein von ihm selbst im Jahr 1993 gebautes Haus, das er mit seiner Familie bewohnt. Vor dem Kauf besichtigen die Käufer das Haus mehrfach. Es wird über einen Wasserfleck an der Rückseite der Garage gesprochen. Der Verkäufer erklärt, dass sich dort eine Bitumenbahn ab und an löse und dann neu befestigt werden müsse. Dann gehe die Feuchtigkeit wieder zurück. Vier Jahre nach dem Kauf lassen die Käufer den kompletten Aufbau der auf der Garage gelegenen Terrasse entfernen und lassen die Ursachen des Wasserflecks begutachten. Ein Sachverständiger stellt fest, dass die vom Verkäufer eingebrachte Drainage nicht den zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses geltenden DIN-Vorschriften und anerkannten Regeln der Technik entsprach. Zudem ist die Abdichtung des Hauses im Übrigen wegen des verwendeten Materials funktionsuntüchtig. Die Käufer nehmen den Verkäufer auf Schadensersatz wegen der Sanierungskosten in Anspruch. Der Verkäufer beruft sich auf den Gewährleistungsausschluss. Das Berufungsgericht versagt dem Verkäufer die Berufung auf den Gewährleistungsausschluss gem. § 444 BGB. Nach dieser Bestimmung darf sich der Verkäufer auf einen Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Es meint: Der Verkäufer hat arglistig gehandelt. Er hat erklärt, die Abdichtung fachgerecht ausgeführt zu haben. Zwar ist denkbar, dass er bei der Errichtung des Hauses nicht bewusst von geltenden DIN-Vorschriften abgewichen ist. In diesem Fall hätte er sich aber hinsichtlich der anerkannten Regeln der Technik nicht auf dem Laufenden gehalten und als Fachmann Angaben zur Mangelfreiheit ohne tatsächliche Anhaltspunkte "ins Blaue hinein" gemacht.

Entscheidung

Das hält der Prüfung durch den BGH nicht stand. Falsche Angaben begründen nicht ohne Weiteres Arglist. Arglistig handelt, wer vorsätzlich falsche Eigenschaften der Kaufsache vortäuscht. Wer gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage - "ins Blaue hinein" - macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet; wer so antwortet, handelt bedingt vorsätzlich. So liegt es hier nicht. Der Verkäufer hat aus seiner subjektiven Sicht angenommen, das Bauwerk mit einer funktionierenden und DIN-gerechten Abdichtung errichtet zu haben. Er hat also bei der Abgabe seiner Erklärung nicht damit gerechnet, dass er bei der Errichtung des Wohnhauses von den anerkannten Regeln der Technik oder den einschlägigen Vorschriften abgewichen ist. Von einer Angabe ins Blaue hinein kann nicht allein deshalb ausgegangen werden, weil die Abdichtung des Wohnhauses nicht den einschlägigen DIN-Vorschriften entspricht und der Verkäufer diese als Fachmann grundsätzlich hätte erkennen können und müssen. Für die Arglist ist ein strengerer Maßstab anzuwenden als für die Frage, welche Mängel ein Bauunternehmer zu vertreten hat.

Praxishinweis

Gemäß § 634a Abs. 3 BGB gilt eine Verjährung von bis zu 10 Jahren, wenn der Unternehmer einen Mangel arglistig verschweigt. Nach der Entscheidung des BGH kann keine Arglist daraus hergeleitet werden, dass der Unternehmer fahrlässig falsche Erklärungen dazu abgibt, das Werk entsprechend den Regeln der Technik und den DIN-Normen hergestellt zu haben.

RiOLG Dr. Tobias Rodemann, Ratingen

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