Die Abnahme stellt für den Bauherrn einen besonders wichtigen Schritt auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden dar. Zum einen ist das Bauvorhaben zu diesem Zeitpunkt bereits im Wesentlichen fertiggestellt und zum anderen gehen mit der Erklärung der Abnahme rechtlich relevante Folgen einher: Die Frist für die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn beginnt und die Vergütung des Bauunternehmers wird fällig. Der Bauherr sollte daher ein besonderes Augenmerk auf die Abnahme legen und sowohl die Inanspruchnahme eines Sachverständigen als auch eine rechtliche Beratung in Betracht ziehen..
In der Regel fordert der Bauunternehmer den Bauherren dazu auf, das Bauwerk abzunehmen, wenn dieses fertiggestellt wurde. Dieser ist gut beraten, auf die Abnahmeaufforderung zu reagieren, denn ein Schweigen könnte unter Umständen nachteilige Folgen für ihn haben, denn die Abnahmewirkungen können auch ohne eine ausdrückliche Erklärung des Bauherrn eintreten. So kommt etwa eine Ingebrauchnahme – also der Einzug und das Bewohnen des neuen Hauses ohne Beanstandungen – einer ausdrücklich erklärten Abnahme gleich.
Aber auch wenn der Bauherr die vom Bauunternehmer zur Abnahme gesetzte Frist einfach so verstreichen lässt, gilt das Gebäude als abgenommen, wenn die Vertragsparteien die förmliche Abnahme inklusive gemeinsamer Begehung und Protokollierung von Mängeln nicht ausdrücklich vertraglich vereinbart haben.
Ein Mangel genügt
Der Bauherr kann diese Rechtsfolge nur dadurch verhindern, dass er innerhalb der gesetzten Frist die Abnahme unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Es genügt dafür nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) die Angabe der Mangelerscheinung; mögliche Ursachen des Mangels müssen nicht erforscht und benannt werden. Nach der Gesetzesbegründung würde es auch genügen, wenn der Bauherr einen eher zu vernachlässigenden Mangel, z.B. geringfügige optische Beeinträchtigungen rügt. Ob der gerügte Mangel tatsächlich vorliegt ist unerheblich. Aber: Weil nach der neuen Gesetzeslage nicht zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln unterschieden wird, gilt übrigens auch ein Werk als abgenommen, das wesentliche Mängel aufweist, wenn der Bauherr die Abnahme nicht innerhalb der Frist verweigert und einen Mangel benennt. Durch das Nennen eines Mangels kann der Bauherr aber lediglich die sogenannte fiktive Abnahme, also die Abnahme allein durch Ablauf der Frist, verhindern.
Experten hinzuziehen!
Um wirkliche Klarheit zu erlangen empfiehlt es sich, das Bauwerk mit der Unterstützung eines Sachverständigen auf mögliche Baumängel hin zu überprüfen. Er kann in der Regel besser als der Bauherr einschätzen, ob das Gebäude im Wesentlichen mangelfrei ist und gibt eine Einschätzung dazu ab, ob Abnahmereife gegeben ist. Die Abnahme selbst muss durch den Bauherren erklärt werden – der Sachverständige selbst kann dies nicht rechtsverbindlich tun.
Hat der Sachverständige Mängel festgestellt oder ist das Werk noch nicht im Wesentlichen fertiggestellt, so liegen bereits die Voraussetzungen für eine Nicht-Abnahme vor. Der Bauherr kann die Abnahme verweigern und zwar so lange, bis die Mängel behoben sind, beziehungsweise die Restleistungen ausgeführt wurden.
Kommt der Sachverständige hingegen zu dem Ergebnis, dass keine oder nur geringfügige Mängel vorliegen, ist der Bauherr von Gesetzes wegen zur Abnahme verpflichtet. Allerdings sollten auch geringfügige Mängel in einem Abnahmeprotokoll vermerkt und die Abnahme dann ausschließlich unter dem Vorbehalt der Beseitigung dieser protokollierten Mängel erfolgen. Anderenfalls könnte der Bauunternehmer später einwenden, der Bauherr habe das Bauwerk abgenommen, obwohl er den Mangel kannte. Der Bauherr könnte dann, laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB), keine Ansprüche wegen dieser Baumängel mehr geltend machen. Ist die Abnahme erfolgt – unerheblich davon, ob diese ausdrücklich erklärt, durch Zeitablauf oder ein schlüssiges Verhalten eintritt, beginnt die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche.
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