Schlichten statt streiten! Außergerichtliche Streitbeilegung nach SOBau

1. Streit am Bau

Viele Menschen, gerade junge Paare und Familien träumen vom Eigenheim. Und wenn dann die Finanzierung steht, ein Grundstück beschafft, ein Architekt und ein hoffentlich passendes Bauunternehmen gebunden sind, geht´s los. Weihnachten in den eigenen vier Wänden – was für ein tolles Ziel.

Wie bitter dann die Enttäuschung, wenn das Projekt ins Stocken gerät: Mängel zeigen sich. Gefühlt alle wollen mehr Geld haben. Der Architekt ist unzuverlässig, der ist ja nie auf der Baustelle. Der Polier des Bauunternehmens ist ja so was von inkompetent und unfreundlich. Nur Schreierei und Streit mit dem. Der Unternehmer stellt die Arbeiten ein, stellt Nachträge für Leistungen, die in Wahrheit der Beseitigung selbst verursachter Mängel dienen. So schaffen wir das nie im Zeit- und Kostenrahmen. Und müssen wir jetzt wirklich zu Gericht gehen, vor dem Landgericht drei Jahre oder noch viel länger darüber streiten, wer Recht hatte? Ob Mängel vorliegen, wie man die beseitigt, wie viel Geld der Unternehmer und der Architekt bekommt, die mit der Einstellung der Leistungen drohen? Eine Horrorvorstellung, gerade angesichts der langen Dauer und hohen Kosten in Prozessen vor staatlichen Gerichten, die oft durch Richter entschieden werden, die nicht auf Baurecht spezialisiert sind.

2. Konfliktlösung mit der SOBau 2020

Bereits 1998 trat die Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau) in Kraft. Sie hat sich als praxisnahes Instrument zur schnellen und kostengünstigen Beilegung von Konflikten am Bau bewährt.  Alle Bauvertragsparteien – also auch private Bauherren – können miteinander vereinbaren, dass Konflikte, die bei Durchführung des Bauvorhabens auftreten, nicht – oder jedenfalls nicht sogleich – durch staatliche Gerichte entschieden werden, sondern dass etwa zunächst versucht wird, mit einem Mediator oder einem Schlichter den Konflikt rasch zu lösen, damit der Bau weitergehen kann. Mängelfragen können durch einen Schlichtungsgutachter einvernehmlich aufgeklärt oder durch einen Schiedsgutachter verbindlich geklärt werden. Gelingt das nicht, können die Parteien dann immer noch zu Gericht gehen. Und zwar entweder zu den staatlichen Gerichten, oder aber, wenn sie das vereinbart haben, zu einem Schiedsgericht nach der inzwischen aktualisierten SOBau 2020.

Die Baubeteiligten können schon bei Abschluss der Bauverträge miteinander vereinbaren, dass und welche Art Konflikt mithilfe der SOBau beigelegt werden sollen. Sie können das aber auch später tun, wenn ein Konflikt bereits aufgetreten ist.

Geschaffen wurde die SOBau von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsverein. An der Fortentwicklung der SOBau 2020 haben ehemalige Richter des Bundesgerichtshofs ebenso mitgewirkt wie OLG-Richter, Professoren und viele der rund 2.600 Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte, die in der ARGE Baurecht organisiert sind.

Die SOBau 2020 ist nach dem Baukastenprinzip in vier Bücher aufgeteilt. Je nach Sachlage kann das am besten geeignete Instrument vereinbart werden. Hier stellen wir die in den ersten drei Büchern geregelten Instrumente vor: Die Mediation, die Schlichtung sowie das Schlichtungs- und das Schiedsgutachten. In einem der nächsten Hefte der bauen! befassen wir uns mit dem Schiedsgerichtsverfahren.

3. Die Mediation

Auch bei größeren Projekten kommt es vor, dass Probleme auf zwischenmenschlicher Ebene auftreten und sich Verantwortliche schlichtweg „nicht riechen können“. Vordergründig geht es um die Sache. In Wahrheit liegen die Ursachen von Konflikten jedoch im Zwischenmenschlichen, in der Kommunikation. Daher bietet die SOBau die Methodik der Mediation zur Konfliktbearbeitung. Ziel der Mediation ist es, den streitenden Parteien dabei zu helfen, eine schnelle, dabei nachhaltige Einigung zu ermöglichen. Mediator*innen strukturieren und ordnen die Bearbeitung des Konflikts, sie treffen jedoch keine Entscheidungen und werten nicht.

Viele kennen diese Methodik aus dem Bereich des Familienrechts oder aus großen Unternehmen. Aber auch am Bau gilt: Der Weg zum Ziel muss es sein, die Parteien ins Gespräch zu bringen, so dass diese gemeinsam eine Lösung finden, eine gemeinsame Entscheidung treffen und tragen.

4. Die Schlichtung

Besonders geeignet für die Streiterledigung am Bau ist die Schlichtung. Ziel der Schlichtung ist die einvernehmliche Streitbeilegung, die auch auf einen Vorschlag der Schlichtungsperson hin erfolgen kann. Wichtig ist, dass dieser Schlichtungsvorschlag wirklich nur ein Vorschlag ist, kein Urteil. Er hat keine verbindliche Kraft. Er ist aber rechtlich fundiert und kann auch entsprechend begründet werden. Die Parteien können ihn annehmen und damit den Konflikt beilegen. Sie können den Vorschlag aber auch verwerfen und weiterstreiten, oder sich anderweit einigen. Eine Schlichtung ist auch deshalb ein vorteilhaftes Format, weil man sie sehr gut dem Volumen des Streitthemas anpassen kann. So können eine gemeinsame Ortsbesichtigung, die Hinzuziehung fachkundiger Dritter, insbesondere auch Sachverständiger, zu einer raschen Aufklärung und einem überzeugenden, technisch wie rechtlich fundierten Schlichtungsvorschlag führen. Der wird oft von den Parteien als richtig empfunden und deshalb angenommen. Auf der Website www.sobau.de finden Sie geeignete Schlichtungspersonen.

5. Das Schlichtungs- und das Schiedsgutachten

Häufig führen technische Fragen zu Streit. Oft geht es um Fragen im Zusammenhang mit Mängeln und Kosten. Die SOBau 2020 bietet im 3. Buch Verfahren, die von Bau-, Technik- oder Kostengutachtern zu leiten sind.

Ziel des Schiedsgutachtenverfahrens ist die für die Parteien verbindliche Klärung der einem Konflikt zugrundeliegenden Sachverhaltsfragen. Zum Beispiel: Liegen Mängel vor? Wer ist dafür verantwortlich? Was kostet die Mangelbeseitigung?

Beauftragen nun die Parteien einen Schiedsgutachter mit der Klärung dieser Fragen, dann ist wichtig zu beachten, dass das Schiedsgutachten für die Parteien verbindliche Feststellungswirkung hat. Diese Bindungswirkung reicht sogar noch weiter: Das Schiedsgutachten bindet auch ein möglicherweise im Anschluss an die Begutachtung mit der Sache befasstes Gericht! Stellt der Schiedsgutachter fest, dass der Bauunternehmer alleine verantwortlich für die Risse im Außenputz ist, dass der Putz komplett abgeschlagen und neu aufgebaut werden muss, dass aber entgegen den Befürchtungen des Bauherrn die Fenster korrekt eingebaut sind, dann binden diese Feststellungen auch ein Gericht. Wären diese Fragen noch nicht im Schiedsgutachten untersucht worden, würde der Richter einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Sachverständigengutachtens beauftragen. Dieses Gerichtsgutachten würde den Richter nicht binden, ihm nur als Entscheidungshilfe dienen. Das Schiedsgutachten dagegen würde den Richter binden, er müsste sich an die getroffenen Feststellungen halten! Ausnahmen sind nur in seltenen Ausnahmefällen gegeben, bei offenkundiger Unrichtigkeit.

Diese Bindungswirkung macht das Schiedsgutachten zu einem scharfen Schwert. Deshalb ist es wichtig, dass der Schiedsgutachter die in der SOBau vorgegebenen Verfahrensregeln einhält. Ein Schiedsgutachten muss auf korrektem Wege nach fairen Regeln zustandekommen.

Ebenso wichtig ist, dass nur solche Sachverständige mit der Erstellung eines Schiedsgutachtens betraut werden, die wirklich neutral und unabhängig sind, die fachlich gut sind, die technischen Regelwerke kennen, aber auch wissen, wie man ein Gutachtenverfahren leitet, wie man die getroffenen Feststellungen klar, eindeutig und richtig zu Papier bringt. Dem sind leider nicht alles Sachverständigen gewachsen. Es ist daher riskant, die Auswahl des Schiedsgutachters einem anderen, und sei es der Präsident der Handwerkskammer oder der IHK zu überantworten. Es empfiehlt sich in der Regel nur dann, der Durchführung eines Schiedsgutachtens zuzustimmen, wenn man sicher sein kann, dass ein geeigneter Sachverständiger beauftragt wird. Sonst kann der Vorzug eines Schiedsgutachtens, nämlich eine schnelle und verbindliche Klärung technischer Fragen, sich sehr zum Nachteil umkehren.

Im Gegensatz dazu sind beim Schlichtungsgutachten die Feststellungen des Sachverständigen weder für die Parteien noch für ein Gericht verbindlich. Der Schiedsgutachter klärt Sachverhaltsfragen – etwa zu den Mängeln – methodisch auf die gleiche Weise auf, wie der Schiedsgutachter. Sein Gutachten hat die gleiche Struktur. Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass dieses Schlichtungsgutachten keine Bindungswirkung entfaltet. Die Leitidee hinter diesem Konzept: Das Schlichtungsgutachten soll fachlich überzeugen und wird deswegen akzeptiert. Arbeitet der Schiedsgutachter korrekt, liefert er ein klares, überzeugendes Gutachten, dann hilft er damit den Parteien, den Konflikt zu beenden: Der Unternehmer wird fachlich überzeugt, dass er den Putz neu machen muss, dass es keinen Sinn macht, darüber vor Gericht zu streiten. Der Bauherr lernt und versteht, dass die Fenster korrekt eingebaut sind, dass man darüber nicht teuer vor Gericht streiten muss.

Das Schlichtungsgutachten bindet und entscheidet somit nicht. Aber es klärt fachlich gründlich auf. Zeigt sich der Unternehmer nicht einsichtig und weigert sich, den Putz zu erneuern, dann hat zwar der Bauherr noch kein bindendes Schiedsgutachten, aber eine saubere Grundlage für einen schneller und mit deutlich höheren Erfolgsaussichten durchführbaren Gerichtsprozess.

So bietet der Werkzeugkasten der SOBau 2020 für das gesamte Konfliktspektrum des Bauens geeignete Instrumente.

Die Baubeteiligten und ihre anwaltlichen Vertreter sollten davon regen Gebrauch machen, um sich den steinigen, steilen und teuren Weg zu den staatlichen Gerichten zu ersparen.