Kein Haus ohne Genehmigung, oder?

Wer bauen will, braucht eine Baugenehmigung. Soweit, so klar. Manchmal ist aber auch ein Bauvorbescheid oder eine Teilbaugenehmigung sinnvoll. Inhalt und Voraussetzungen dieser Verwaltungsakte sind in Deutschland in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. „In allen Bundesländern gibt es hierzu vergleichbare Regelungen“, sagt Rechtsanwältin Daniela Mechelhoff, die in der aktuellen Ausgabe der Zeitschrift bauen privaten Bauherren Unterschiede, Hintergründe und Vorgehensweisen zu Genehmigungen und Co. näherbringt.

Ob Baugenehmigung, Bauvorbescheid oder Teilbaugenehmigung - geregelt sind Inhalt und Voraussetzungen dieser Verwaltungsakte in Deutschland in den Bauordnungen der Bundesländer. In allen Bundesländern gibt es hierzu vergleichbare Regelungen, auf die wir am Beispiel der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen näher eingehen werden. Trotz Vergleichbarkeit gelten diese Regelungen jedoch nicht uneingeschränkt für alle Bundesländer.

Daher sollte am Anfang jeder Planung zunächst auch die Überlegung stehen, in welchem Bundesland das Bauvorhaben verwirklicht wird und welche spezifischen Regelungen für dieses gemäß der dortigen Bauordnung zu beachten sind. 

Glücklicherweise geht die Tendenz der letzten Jahre allerdings dahin, dass immer mehr Bauordnungen der Länder einer sogenannten Musterbauordnung angeglichen werden, und dadurch eine zunehmende Angleichung der Bauordnungen entsteht.

Wann ist eine Baugenehmigung nötig?
 

In Nordrhein-Westfalen ist der § 74 der Bauordnung (BauO NRW) die zentrale Ausgangsnorm, wonach sämtliche Baumaßnahmen grundsätzlich genehmigt werden müssen. Sowohl die Errichtung, als auch die Änderung, Nutzungsänderung oder die Beseitigung von baulichen Anlagen einer Baugenehmigung bedürfen einer Genehmigung. Es gibt aber auch Ausnahme von dieser Norm, die in Ausnahmevorschriften (für NRW in den §§ 61 bis 63, 78 und 79 BauO NRW) festgeschrieben sind. So können beispielsweise ohne Genehmigung Instandhaltungsarbeiten an baulichen Anlagen vorgenommen oder Baugerüste und Zelte aufgestellt werden.

Für Neubauten und Umbauten ist jedoch meist eine Genehmigung erforderlich. Diese ist mit einem Bauantrag (in NRW gemäß § 70 BauO NRW) schriftlich bei der unteren Bauaufsichtsbehörde unter Beifügung aller für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen einzureichen.

Die Anforderungen an die einzureichenden Unterlagen ergeben sich dabei unter anderem aus der sogenannten Bauprüfverordnung (BauPrüfVO). Die Entwurfsverfasser, in der Regel Architekten und Bauingenieure, müssen nach Sachkunde und Erfahrung zur Vorbereitung des jeweiligen Bauvorhabens geeignet sein. Im Zweifelsfall sind geeignete Fachplanerinnen und Fachplaner, etwa für die technische Gebäudeausrüstung heranzuziehen. Die unterzeichnenden Planer sind für die von ihnen gefertigten Unterlagen, die sie zu unterzeichnen haben, verantwortlich (§ 54 BauO NRW).

Es wird dann geprüft, ob öffentlich-rechtliche Vorschriften dem Bauvorhaben nicht entgegenstehen. Dazu gehören insbesondere das sogenannte Bauplanungsrecht wie z. B. die Festsetzungen eines Bebauungsplans (§§ 29 ff. BauGB), die Vorschriften des Bauordnungsrechts, also der jeweiligen Bauordnungen (z.B. Abstandsflächen), der Wassergesetze sowie des Bundesimmissionsschutzgesetzes und einiges mehr.

Wird der Bauantrag positiv beschieden, wird die Baugenehmigung erlassen. Bei dieser handelt es sich um einen mitwirkungsbedürftigen, sachbezogenen, gebundenen Verwaltungsakt. Mitwirkungsbedürftig ist die Baugenehmigung, weil sie nur erteilt werden kann, wenn ein rechtswirksamer Bauantrag im zuvor dargestellten Sinn gestellt wurde. Ferner ist die Baugenehmigung eine sachbezogene Erlaubnis (Real-Konzession), weil sie ausschließlich auf das Grundstück und die bauliche Anlage bezogen ist. Eine Bindung an den Antragsteller besteht nicht. Schließlich handelt es sich bei der Baugenehmigung um einen gebundenen Verwaltungsakt, d. h. es besteht ein Anspruch auf Erlass der Baugenehmigung, wenn das Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.

Wann ist ein Bauvorbescheid sinnvoll?
 

Bei der Bearbeitung der eingereichten Baugenehmigung wird die zuständige Baubehörde also umfangreich prüfen, ob dem geplanten Vorhaben nicht öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen. Ist dies tatsächlich der Fall, wird die Baugenehmigung gar nicht erteilt oder unter Umständen nur mit erheblichen Auflagen. Die in der Regel kosten- und zeitintensive Vorbereitung und Erstellung des Bauantrags war dann vergebens.

Um dem schon im Vorfeld zu begegnen, könnte ein Bauvorbescheid beantragt werden. Bei einem Bauvorbescheid handelt es sich um eine vorgezogene verbindliche Entscheidung der Genehmigungsbehörde über Teilfragen der späteren Baugenehmigung, wie z. B. Feststellung nur der bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens.

Dementsprechend ist der Bauvorbescheid ein kostengünstiges Instrument, um die Erfolgsaussichten der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens feststellen zu lassen. Dabei stellt die Bauaufsichtsbehörde fest, dass einem Vorhaben in bestimmter Hinsicht nach dem zur Zeit der Entscheidung geltenden öffentlichen Recht keine Hindernisse entgegenstehen. Insbesondere problematische Aspekte, wie z.B. die bauplanungsrechtliche Bebaubarkeit eines Grundstücks, können so ohne Zusammenstellung kostspieliger Bauvorlagen wie für eine „Vollgenehmigung" vorab geklärt werden.

Der Bauvorbescheid ergeht auf Antrag des Bauherren, in NRW nach § 77 BauO NRW.Die Geltungsdauer beträgt drei Jahre; bis dahin muss dann der Bauantrag gestellt worden sein, wobei die Frist auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden kann (insbesondere bei diesen Fristen bestehen Unterschiede in den einzelnen Bundesländern).

Der Vorbescheid nimmt somit einen Teil der endgültigen Baugenehmigung vorweg. Überprüft wird, ob ein Teil der Genehmigungsvoraussetzungen für das Gesamtvorhaben erfüllt sind. Grundsätzlich ist die Behörde im späteren Baugenehmigungsverfahren an den Vorbescheid gebunden. Dieser berechtigt den Bauherren allerdings nicht dazu, mit den Bauarbeiten zu beginnen.

Was ist der Unterschied zur Teilbaugenehmigung?
 

Im Unterschied zum Bauvorbescheid kann die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag vor Erteilung der Baugenehmigung die Ausführung einzelner Bauabschnitte oder Bauteile im Rahmen einer Teilbaugenehmigung zulassen, sofern das Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Beispiele sind etwa das Ausheben der Baugrube, Errichten der Fundamente.

Somit dient die Teilbaugenehmigung in erster Linie der Beschleunigung des Baugeschehens. Insbesondere bei größeren oder technisch komplizierten Bauvorhaben, bei denen sich das Baugenehmigungsverfahren erfahrungsgemäß länger hinzieht, wird dem Bauherren durch die Teilbaugenehmigung die Möglichkeit eröffnet, mit der Bauausführung bereits vor Erteilung der Baugenehmigung zu beginnen.

Mit der Teilbaugenehmigung wird damit über einen Teil des Bauvorhabens abschließend entschieden. Es wird festgestellt, dass das gesamte Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist und für einen Teil des Vorhabens damit bereits das präventive Bauverbot aufgehoben, d.h. dieser Teil darf bereits errichtet werden. Diese Entscheidung steht im Ermessen der Behörde.

Im Vorfeld jeder Baumaßnahme sollte also zunächst die Überlegung stehen, welches Vorgehen für das konkrete Bauvorhaben sinnvoll ist. Das muss immer im Einzelfall entscheiden werden, am besten im Austausch mit baurechtlich spezialisierten Rechtsanwält*innen oder erfahrenden Planer*innen.

 


Der Beitrag „Kein haus ohne Genehmigung, oder?" erschien zuerst in der Zeitschrift „bauen 10-11/2020“. Lesen Sie hier den vollständigen Artikel online. Autorin des Beitrags ist Rechtsanwätin Daniela Mechelhoff, Fachanwältin für Verwaltungsrecht.