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Augen auf beim Bauvertrag

Häufig unterschreiben Bauherren auf einer Hausbau-Messe voreilig einen Vertrag mit Schlüsselfertiganbietern. Die Vorteile der besseren Planung und geringen Organisation liegen auf der Hand. Doch der Teufel steckt im Vertragsdetail, wie Rechtsanwalt Mike Große, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Architektenrecht, aus der eigenen Praxis zu berichten weiß.

Die Idee, sich das eigene Haus schlüsselfertig errichten zu lassen, ist weit verbreitet und verspricht viele Vorteile. Die Bauherren haben nur einen Ansprechpartner für die Planung und Realisierung, haben selber einen geringeren organisatorischen Aufwand und von Anfang an besteht Klarheit hinsichtlich Zeitplan und Kosten. Zu unterscheiden sind die Verträge über den Bau eines Hauses auf dem eigenen Grundstück und Bauträgerverträge, bei denen die Bauherren sowohl das Grundstück als auch das zu errichtende Gebäude erwerben. Der Erwerb des Gebäudes ist ein reiner Werkvertrag gemäß §§ 631 ff BGB, während der Bauträgerkauf ein verbundenes Geschäft hinsichtlich des Erwerbs des Grundstücks und eines Werkvertrags darstellt. Wegen  des Grundstückserwerbs müssen Bauträgergeschäfte beim Notar beurkundet werden (§ 311b BGB).

Unwirksame Reservierungsgebühren

Insbesondere bei Bauträgergeschäften werden deshalb bei Hausbaumessen oder Ähnlichem häufig Reservierungsvereinbarungen abgeschlossen, da der Vertrag erst beim Notar formwirksam abgeschlossen werden kann. In diesen Reservierungsvereinbarungen werden meist Anzahlungen vereinbart, die auf den späteren Gesamtpreis angerechnet werden. Entscheiden

 sich die Bauherren gegen das Angebot und kommt der Notarvertrag nicht zustande, soll die Anzahlung meist als Entschädigung beim Bauträger verbleiben. Da derartige Reservierungsvereinbarungen meist unwirksam sind, können gezahlte Reservierungsgebühren oft zurückgefordert werden. Haben die Bauherren einen Vertrag abgeschlossen, werden zunächst die Details für das Bauwerk festgelegt. Der Unternehmer plant und erstellt meist die Unterlagen für die Baugenehmigung. Spätere Änderungsmöglichkeiten sind meist nicht gegeben; die Flexibilität ist insoweit reduziert. Die Planbarkeit hinsichtlich Zeit und Kosten überwiegen diesen Nachteil oft. Die meist höheren Baukosten gegenüber der Errichtung des Bauwerks mit Einzelunternehmen sind zu vernachlässigen. Die Mehrkosten decken den internen Koordinierungsaufwand für die am Bauvorhaben beteiligten Nachunternehmen ab. Im Rahmen einer Errichtung mit einzelnen Unternehmen fällt dieser Koordinierungsaufwand durch die Beauftragung von Architekten und durch Eigenaufwand der Bauherren an.

Leistungsumfang prüfen!

Um bei der Realisierung seines Bauvorhabens möglichst wenige Probleme zu bekommen, sollten die Details des Vertrages klar sein. Der Begriff des schlüsselfertigen Bauens ist nämlich nicht definiert, was regelmäßig zu Missverständnissen führt. Nicht immer ist am Ende der Vertragsdurchführung nur noch der Einzug in die eigenen vier Wände nötig. Maßgeblich ist deshalb der vereinbarte Leistungsumfang. Diesen Vertragsinhalt sollten Bauherren genau prüfen und alle vom Unternehmer versprochenen Leistungen sollten darin enthalten sein. Es ist schwer möglich, eine nur mündlich zugesagte Leistung später durchzusetzen. Häufig sind in den Verträgen verschiedene Leistungen ausgenommen, worauf sich die Bauherren einstellen sollten. Sie sollten klären, ob die Beräumung des Baugrundstücks von alten Gebäudeteilen, Fundamenten und Pflanzen im Vertrag enthalten ist. Darüber hinaus sollte geklärt werden, ob beispielsweise der Keller eines unterkellert geplanten Gebäudes im Leistungsumfang enthalten ist. Ebenso sollte geregelt sein, ob die Errichtung von Baustraßen, Lagerplätzen, Kranstellplätzen, die Kosten der Erschließung, die Errichtung der Ver- und Entsorgungsleitungen und die Zurverfügungstellung von Baustrom und Bauwasser mit im Preis enthalten sind. Sofern diese Leistungen zusätzlich durch die Bauherren bereitgestellt werden müssen, relativiert sich der günstige Messepreis für das Haus schnell.

 


 

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Der Beitrag „Augen auf beim Bauvertrag“ erschien zuerst in der Zeitschrift „bauen 4-5/2020“. Lesen Sie hier den vollständigen Artikel online.