Berlin, 22. Oktober 2026. Das Gebäude steht, der Mieter ist eingezogen, und trotzdem droht die Insolvenz. Die erste Insolvenzwelle traf halbfertige Bauvorhaben, bei denen das Geld für die Fertigstellung fehlte. Jetzt folgt die zweite: Die Projekte sind abgeschlossen, aber später und teurer als geplant. Die Baufinanzierung läuft aus, und der erzielbare Verkaufspreis reicht nicht, um das Darlehen abzulösen. Rechtsanwalt Dr. Raoul Kreide, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein, beschreibt die Lage und die Wege aus der Krise.
Die Zahlen hinter der Welle
Im Jahr 2025 registrierten die Amtsgerichte 24 064 Unternehmensinsolvenzen, 10,3 Prozent mehr als im Vorjahr. Im ersten Halbjahr 2026 stieg die Zahl um weitere 6,7 Prozent. Warum es jetzt fertige Objekte trifft, zeigen die Finanzierungsdaten: Nach Berechnungen von Prof. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei HIH Invest, erreicht das Refinanzierungsvolumen gewerblicher Immobilienkredite in Deutschland 2026 mit über 40 Milliarden Euro seinen Höhepunkt, die Refinanzierungslücke liegt bei mehr als sechs Milliarden Euro.
Die Kredite aus der Niedrigzinsphase laufen genau jetzt aus. Dass die Krise auch etablierte Namen erreicht, zeigt der Fall Pandion: Der Kölner Projektentwickler beantragte im August 2026 für sich und fünf Konzerngesellschaften ein Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung.
Verkaufspreis deckt nur die Hälfte des Darlehens
Rechtsanwalt Kreide begleitet seit vielen Jahren Restrukturierungen und Insolvenzen von Projektentwicklungen. Seine Erfahrung: „Oft erzielt ein fertig gebautes Objekt im heutigen Marktumfeld nicht einmal mehr die Darlehensvaluta." Gestiegene Stahlpreise, höhere Löhne, insolvente Nachunternehmer und längere Bauzeiten haben die Kalkulation gesprengt. Bei Objekten mit nur einem Mieter kommt ein weiteres Problem hinzu: Gerät dieser in Zahlungsschwierigkeiten, findet sich kaum ein Käufer zu einem vertretbaren Preis.
Die Verlängerung des auslaufenden Kredits scheitert oft an den Forderungen der Bank nach Eigenkapital. Rechtsanwalt Kreide: „Wer ist schon bereit, neues Eigenkapital bereitzustellen, wenn klar ist, dass im Verkaufsfall nicht einmal die Bank vollständig bedient werden kann?" Viele Projektentwickler haben im Fertigstellungs-Endspurt ohnehin mehrfach nachgeschossen. Es droht die Verwertung. Rechtsanwalt Kreide: „Viele Banken erkennen aktuell, dass Grundschulden auch nicht mehr das sind, was sie einmal waren." Selbst eine erstrangig gesicherte Bank erhält meist nur einen Teil ihres Darlehens zurück, alle anderen gehen leer aus.
StaRUG: Finanzierung an das Marktniveau anpassen
Mit dem StaRUG (Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz) steht seit 2021 ein Instrument bereit, mit dem die Finanzierungsstruktur an das neue Marktniveau angepasst werden kann. In der Immobilienpraxis hat es sich in den letzten zwei Jahren etabliert. Rechtsanwalt Kreide: „Das Marktrisiko hat sich im aktuellen Umfeld realisiert. Die Finanzierer müssen erhebliche Abschreibungen hinnehmen." Über das StaRUG hat der Gesetzgeber ein Instrument geschaffen, das allen Beteiligten die Situation und mögliche Auswege aufzeigt. Dass das StaRUG in der öffentlichen Wahrnehmung nicht so präsent ist, liegt nicht nur an der fehlenden Veröffentlichungspflicht. Oft braucht es genau diesen ausgearbeiteten Plan, um in letzter Sekunde doch noch eine Einigung zu erreichen.
Eigenverwaltung scheitert oft an der Kostenfrage
In der Praxis des Restrukturierungsexperten Kreide landet eine gefährdete Projektentwicklung dennoch in der Insolvenz, wenn sich Bank und Entwickler nicht auf eine Weiterfinanzierung bis zum strukturierten Exit einigen können. Dabei hilft eine gut vorbereitete Eigenverwaltung allen Beteiligten: Im vorläufigen Verfahren erfolgt in der Regel keine öffentliche Bekanntmachung, und der Entwickler bringt sein Projektsteuerungs-Know-how weiter ein. Ist das Grundstück wertausschöpfend belastet, muss allerdings die Bank die Bewirtschaftungskosten tragen, sofern diese nicht aus Mieten verdient werden können. Ohne diese Zusage ist die Eigenverwaltung nicht handlungsfähig.
„Ein Ausstieg in die Regelinsolvenz ist jedoch trügerisch: Das Erste, was der Insolvenzverwalter von der Bank fordert, ist eine Verwertungs- und Kostenübernahmevereinbarung“, sagt Rechtsanwalt Kreide. Sein Rat an Banken und Projektentwickler lautet, gemeinsam einen strukturierten Sanierungsfahrplan zu erarbeiten, in dem auch das Rückführungsinteresse der Bank berücksichtigt wird. Ein konstruktiver Umgang mit der Situation sichert beiden Seiten den bestmöglichen Wert der Immobilie.
Quellen:
Destatis: Unternehmensinsolvenzen im Jahr 2025
Destatis: Unternehmensinsolvenzen im Juni 2026
Prof. Felix Schindler, HIH Invest, Analyse zum Refinanzierungsvolumen gewerblicher Immobilienkredite 2026
Motiv: Portrait von Rechtsanwalt Dr. Raoul Kreide, Experte für Restrukturierung und Insolvenzrecht, Mitglied der ARGE Baurecht
Quelle: GSK Stockmann
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