1. Der Erwerber kann nach § 311a Abs. 2 Satz 1 BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn der Bauträger die Warmwasserversorgung nach Baubeschreibung nicht ausführen kann (anfängliche Unmöglichkeit). 2. Der Bauträger muss sich vor Vertragsabschluss vergewissern, was technisch möglich ist. An die Erkundigungspflicht des Bauträgers sind hohe Anforderungen zu stellen. 3. Weicht die Leistung wegen technischer Unmöglichkeit von der vertraglich geschuldeten Leistung ab, sind die Mehr- bzw. Minderkosten auszugleichen. Die Wertdifferenz ist gegebenenfalls nach § 287 ZPO durch das Gericht im Wege der Schätzung zu ermitteln.
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.07.2017 - 2-32 O 248/16
BGB § 275 Abs. 1, § 311a Abs. 2; ZPO § 287
Problem/Sachverhalt
Der Bauträger errichtet ein Wohnhaus mit 26 Eigentumswohnungen. In den Kaufverträgen wird festgelegt, dass die Warmwasserversorgung über ein Blockheizkraftwerk (BHKW) erfolgt. Nach Übergabe der Wohnung kommt es zu wiederholten Störungen und Ausfällen des BHKW. Es wird festgestellt, dass in diesem Objekt die Warmwasserversorgung über ein BHKW nicht möglich ist. Der Bauträger ersetzt das BHKW durch eine Gastherme und in der Folgezeit ist die Warmwasserversorgung störungsfrei. Die Erwerber sehen im Austausch des BHKW durch eine Gastherme als Schaden eine Wertminderung von rund 44.000 Euro und verlangen neben weiter entstandenen Begleitkosten (Störungsbeseitigung/Gutachten) die Erstattung dieses Betrags. Das Gericht gibt der Klage statt. Zu Recht?
Entscheidung
Ja! Nach den Feststellungen des Gerichts schuldet der Bauträger nicht nur allgemein eine funktionierende Warmwasserversorgung, sondern gemäß den Festlegungen in der Baubeschreibung eine solche über ein BHKW. Die Warmwasserversorgung konnte aus technischen Gründen nicht über ein BHKW in diesem Objekt sichergestellt werden. Der Bauträger war daher nach § 275 Abs. 1 BGB von der Verpflichtung zum Einbau des BHKW zwar befreit. Nachdem die Warmwasserversorgung durch den Einbau einer weit kostengünstigeren Gastherme sichergestellt werden konnte, können die Erwerber nach § 311a Abs. 2 Satz 1 BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Ein solcher Anspruch ist nicht wegen unverschuldeter Unkenntnis des Bauträgers ausgeschlossen. Vielmehr muss sich der Bauträger grundsätzlich vor Vertragsschluss vergewissern, was technisch möglich ist. Die Anforderungen an diese Erkundigungspflicht des Bauträgers sind hoch und der Bauträger muss sich hierbei ein eventuelles Verschulden seiner eingebundenen Planer und/oder ausführenden Unternehmen nach § 278 BGB zurechnen lassen. Das BHKW war schlicht zu groß dimensioniert. Bei einer Leistung, die (wegen technischer Unmöglichkeit) von der vertraglich geschuldeten Leistung abweicht, sind die Mehr- bzw. Minderkosten auszugleichen. Da der Bauträger aufgrund kalkulierter Pauschalen für dieses mehrere Millionen Euro teure Objekt keine konkreten Angaben für den Vergütungsanteil nur für das BHKW liefern konnte, nahm das Gericht eine Schätzung der Wertdifferenz nach § 287 ZPO vor und bestätigte im Ergebnis in etwa den eingeklagten Wertersatz.
Praxishinweis
Die zunächst gegen das Urteil eingelegte Berufung wurde vom Bauträger zurückgenommen. Das Urteil ist auch zur Frage von Beschaffenheitsvereinbarungen in Bauträgerverträgen lesenswert. Das Urteil zeigt, dass Bauträger/Unternehmer bei der Abfassung der Baubeschreibung und darin enthaltenen Beschaffenheitsbeschreibungen möglichst große Sorgfalt walten lassen sollten. Nach dem neuen Verbraucherbauvertragsrecht gilt zudem ohnehin eine höhere Messlatte (§§ 650i BGB ff.).
RA Alexander Dietrich, Hamburg
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