1. Die Leistungen des Architekten im Rahmen der Objektbetreuung (Leistungsphase 9) sind nicht abnahmefähig. Für den Beginn der Verjährung kommt es auf die Vollendung der Leistungsphase 9 an.
2. Ansprüche auf Schadensersatz neben der Leistung wegen im Baukörper realisierter Pflichtverletzungen des Architekten (Planung, Überwachung) unterliegen der Regelverjährung von drei Jahren.
KG, Urteil vom 02.05.2024 - 27 U 24/23; BGH, Beschluss vom 09.07.2025 - VII ZR 93/24 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
BGB §§ 195, 199, 204, 280 633, 634, 640, 646, 650q
Problem/Sachverhalt
Der Bauherr lässt eine Wohnanlage sanieren und mit 17 Dachgeschosswohnungen aufstocken. Für das Vorhaben wird ein Architekt mit sämtlichen Leistungsphasen einschließlich der Objektbetreuung beauftragt. Die letzte Gewährleistungsfrist des ausführenden Unternehmers endet 2010. Danach erbringt der Architekt keine Architektenleistungen mehr, auch nicht im Rahmen der Leistungsphase 9; der Bauherr ruft auch keine weiteren Leistungen ab. Es kommt zu Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Dachbegrünung, die auf einen Planungsfehler zurückgehen. Es wird ein Beweisverfahren in Bezug auf die Nässeschäden geführt, das 2013 endet. Der Bauherr lässt die Sanierungsarbeiten an allen Häusern durchführen und macht die Kosten von insgesamt rund 1,5 Mio. Euro im Rahmen einer Klage ab 2023 geltend. Der Architekt beruft sich auf Verjährung. Das Landgericht gibt der Klage statt, der Architekt geht in Berufung.
Entscheidung
Mit Erfolg! Der Schadensersatzanspruch ist verjährt, so dass der Anspruch nicht durchsetzbar ist (§ 214 BGB). Es handelt sich um einen Planungsfehler nach § 633 BGB, der Ansprüche nach § 634 BGB auslöst. Diese Ansprüche unterliegen der fünfjährigen Verjährung (§ 634a Abs. 1 Ziff. 2 BGB). Die Verjährung beginnt mit Abnahme (§ 634a Abs. 2 BGB). Eine solche hat hier nicht ausdrücklich oder konkludent stattgefunden. Ausnahmsweise beginnt die Verjährung von Mängelrechten aus Architektenverträgen im Falle der Vereinbarung der Objektbetreuung mit der Vollendung des Architektenwerks zu laufen, also mit Ablauf der Gewährleistungsfristen gegenüber dem ausführenden Unternehmer.
Diese Fristen sind 2010 abgelaufen. Das selbständige Beweisverfahren hat zur Hemmung geführt - aber nur bis sechs Monate nach seiner Beendigung (§ 204 Abs. 2 BGB), also bis 2013. Verjährung ist deshalb spätestens 2018 eingetreten; die Klage erfolgte nach Eintritt der Verjährung und konnte daher keine Hemmung bewirken. Selbst wenn keine Abnahme und auch kein Abrechnungsverhältnis vorliegen würden, so dass ein Anspruch aus allgemeinem Leistungsstörungsrecht nach § 280 Abs. 1 BGB gegeben wäre, so wäre ebenfalls Verjährung eingetreten: Der Anspruch aus § 280 BGB unterliegt der Regelverjährung von drei Jahren, § 195 BGB. Diese beginnt, wenn der Anspruch entstanden und dem Gläubiger die anspruchsbegründenden Umstände bekannt sind (§ 199 Abs. 1 BGB).
Entstanden ist der Anspruch spätestens mit Realisierung des Planungsmangels im Bauwerk; bekannt wurden dem Bauherrn die anspruchsbegründenden Umstände im Beweisverfahren; also spätestens 2013. Deshalb endet die Verjährungsfrist unter Berücksichtigung der Hemmung des Beweisverfahrens Ende 2016 oder 2017, jedenfalls deutlich vor Klageerhebung in 2023.
Praxishinweis
Auf den Architektenvertrag finden seit 2018 die Vorschriften des Werkvertragsrechts entsprechende Anwendung (§ 650q Abs. 1 BGB) - und damit auch § 640 Abs. 1 BGB. Da es bei den Leistungen der Objektbetreuung um unkörperliche Leistungen (z.B. Objektbegehung) handelt, kommt hier der Vollendung die Wirkung der Abnahme zu (vgl. § 646 BGB).
Vollendet ist das Werk mit der letzten geschuldeten Leistung des Architekten und nicht mit Ablauf der Gewährleistungszeit des Unternehmers. Diese Zeitpunkte fallen auseinander: ist die Objektbegehung die letzte geschuldete Leistung, ist das Werk vor Ablauf der Gewährleistungsfrist beendet - ist es die Mitwirkung bei Freigabe der Sicherheiten, ist das Werk erst danach vollendet.
RA und FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Walter Klein, Köln
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