1. Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche des Bestellers gegen den Bauträger beginnt mit der Abnahme bzw. mit der endgültigen Verweigerung der Abnahme zu laufen.
2. Hat der Erwerber die Leistung nicht abgenommen und liegt auch keine endgültige Abnahmeverweigerung vor, wird der Erfüllungsanspruch des Erwerbers - wenn keine Fertigstellungsfrist vereinbart wurde - nach Ablauf einer angemessenen
Herstellungsfrist fällig und verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.
3. Da es sich bei einem Nacherfüllungsanspruch um einen modifizierten Erfüllungsanspruch handelt, ist das Bestehen eines durchsetzbaren Erfüllungsanspruchs bis zur Abnahme Voraussetzung des Bestehens eines Nacherfüllungsanspruchs.
4. Beruft sich der Bauträger vor der Abnahme auf den Eintritt der Verjährung des Erfüllungsanspruchs, entsteht der Nacherfüllungsanspruch nicht.
OLG Braunschweig, Urteil vom 31.07.2025 - 8 U 193/22
BGB §§ 195, 199, 214, 631 Abs. 1, §§ 634, 634a, 640 Abs. 1
Problem/Sachverhalt
Die Besteller (B) schließen mit dem Auftragnehmer (AN) einen Bauträgervertrag. Der AN beauftragt wiederum einen Architekten (A). Das OLG musste nun im Rahmen eines vom AN gegen A geltend gemachten Anspruchs prüfen, ob Mängelrechte der B gegen den AN überhaupt noch bestehen, weil sonst der AN mangels Schadens keinen Anspruch gegen A hat.
Da eine Abnahme durch die B nicht stattfand und die B diese auch nie endgültig verweigerten, war im Ergebnis zu klären, ob der Erfüllungsanspruch der B verjährt ist und wie sich das auf mögliche Mängelrechte der B auswirkt.
Entscheidung
Die B können gegen den AN keinen Nacherfüllungsanspruch mehr geltend machen, weil ihr Erfüllungsanspruch verjährt ist! Dieser verjährt nach den allgemeinen Vorschriften, also binnen drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Da der Bauträgervertrag keine Fertigstellungsfrist enthält, gilt für die Fälligkeit des Erfüllungsanspruchs der allgemeine Grundsatz, dass Fälligkeit mit Ablauf der nach den Umständen angemessenen Herstellungsdauer bezüglich des Gesamtwerks eintritt.
Unter Berücksichtigung dessen ist, was das OLG näher ausführt, der Erfüllungsanspruch der B verjährt. Da der Nacherfüllungsanspruch ein modifizierter Erfüllungsanspruch ist, kann Nacherfüllung nur verlangt werden, wenn vor der Abnahme auch die Erfüllung verlangt werden konnte. Bei Verjährung des Erfüllungsanspruchs gilt damit, so das OLG: Erhebt der AN die Verjährungseinrede erst nach der Abnahme, ist es durch die Abnahme bereits zur Umwandlung des Erfüllungsanspruchs in einen Nacherfüllungsanspruch gekommen, der eigenen Verjährungsvorschriften (§ 634a BGB) unterliegt.
Erhebt der AN aber - wie hier - vor der Abnahme zu Recht die Einrede der Verjährung, gelangt der Nacherfüllungsanspruch nicht zur Entstehung. Die B haben damit gegen den AN keine Mängelrechte mehr, weshalb auch der AN gegen den A keine Rechte geltend machen kann.
Praxishinweis
Die unter 1. und 2. dargestellten Leitsätze sind als rechtlich gesichert anzusehen. Hingegen ist die unter 3. und 4. aufgeworfene Frage, wie sich ein verjährter Erfüllungsanspruch auf einen nach Abnahme grundsätzlich entstehenden Nacherfüllungsanspruch auswirkt, noch höchstrichterlich ungeklärt.
Möglicherweise wird sich der BGH der Sache nun annehmen; das OLG hat jedenfalls die Revision zugelassen. Im Kern wird die Frage zu beantworten sein, wie stark die Akzessorietät des Nacherfüllungs- zum Erfüllungsanspruch ist.
RiOLG Dr. Tobias Friedhoff, Frankfurt a.M.
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