1. Wie beim Bauvertrag kann auch beim Architektenvertrag zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden, dass der Architekt die allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T.) bei seiner Leistung nicht einhalten muss ("Beschaffenheitsvereinbarung nach unten"). Dies setzt aber voraus, dass der Unternehmer (Architekten, bauausführende Unternehmer) den Besteller auf die Bedeutung der a.a.R.d.T. und die mit der Nichteinhaltung verbundenen Konsequenzen und Risiken hinweist, Ein solcher Hinweis ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn dem Besteller die Risiken und Konsequenzen bekannt sind oder sich ohne Weiteres aus den Umständen ergeben.
2. Vereinbaren die Parteien abweichend von den a.a.R.d.T, dass der Architekt fehlerhafte Pläne des Vermessers nur punktuell überprüfen soll, obwohl bekannt ist, dass die Planung fehlerhaft ist, dann können ihm Fehler in der Wohnflächenberechnung, die hierauf beruhen, nicht angelastet werden. Der Besteller übernimmt dann das Risiko der fehlerhaften Berechnung.
OLG Stuttgart, Urteil vom 17.12.2024 - 10 U 38/24
BGB § 633
Problem/Sachverhalt
Ein Bauträger beauftragt 2006 einen Architekten mit Planungsleistungen für eine Wohnanlage mit Bestandsbauten. Der Bauträger übergibt dem Architekten Pläne des Vermessungsingenieurs zur Erstellung der Wohnflächenberechnung.
Der Architekt stellt fest, dass die Angaben des Vermessers unrichtig sind und teilt dies dem Bauträger mit. Daraufhin vereinbaren die Parteien, dass die Pläne durch den Architekten nur auf die für die Ausführungsplanung empfindlichen Maße, die im Einzelnen aufgelistet sind, überprüft werden. Dem kommt der Architekt nach.
Danach gibt er an, die Abweichungen zu den Bestandsplänen des Vermessers würden sich auf weniger als 1% belaufen - tatsächlich macht der Bauträger Abweichungen von 8% geltend und verlangt den sich hieraus ergebenden Mindererlös von rund 50.000 Euro als Schadensersatz, weil die Wohnungen mit zu geringer Flächenangabe verkauft worden seien. Das Landgericht weist die Klage ab, hiergegen wendet sich der Bauträger mit der Berufung.
Entscheidung
Ohne Erfolg! Für die Abweichung der Wohnfläche von der Berechnung ist der Architekt nicht haftbar. Zwar schuldet der Architekt im Grundsatz eine zutreffende Wohnflächenberechnung.
Der Grund für die hier eingetretene Abweichung ist jedoch nicht in der Leistung des Architekten zu suchen, sondern in dem Umstand, dass der Architekt keine Wohnflächenberechnung nach den a.a.R.d.T. erstellen sollte, sondern vielmehr die Berechnung auf einer unsicheren Grundlage erfolgen sollte.
Damit hält er zwar die a.a.R.d.T. nicht ein; hierüber war sich der Bauträger aber im Klaren. Er hat in Kenntnis der Abweichung auf eine (genaue) Überprüfung verzichtet. Er musste daher auch nicht auf die Abweichung und das sich hieraus ergebende Risiko hingewiesen werden - das muss ihm klar gewesen sein.
Praxishinweis
Die a.a.R.d.T. sind der Mindeststandard, der eingehalten werden muss, um einen Mangel der Leistung zu vermeiden. Bleiben die Beschaffenheitsvereinbarungen der Parteien hinter diesen zurück, muss der Unternehmer Bedenken anmelden, um sich von der Haftung für die Mangelhaftigkeit zu befreien (Rechtsgedanke § 4 Abs. 3 VOB/B, § 242 BGB). Dies gilt beim Bauvertrag und beim Architektenvertrag: Der ausführende Unternehmer und der Architekt schulden einen Erfolg, bei dem der Mindeststandard eingehalten wird.
Für den Architekten ist die Unterschreitung der a.a.R.d.T. nicht ohne Risiko: Ist sein Hinweis nicht ausreichend, wird er von der Mängelhaftung nicht befreit - der Haftpflichtversicherer wirft ihm aber gegebenenfalls eine bewusste Pflichtwidrigkeit vor, die den Versicherungsschutz ausschließt.
RA und FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Walter Klein, Köln
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