1. Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gem. § 633 Abs. 3 BGB a.F. i.V.m. § 242 BGB beginnt erst mit Abnahme der Werkleistung zu laufen.*)
2. Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen soll, ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gem. § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.*)
3. Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gem. § 633 Abs. 3 BGB a.F. i.V.m. § 242 BGB wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.*)
BGH, Urteil vom 26.03.2026 - VII ZR 68/24
AGB-Gesetz § 9 Abs. 1; BGB §§ 242, 307 Abs. 1, §§ 633, 634a Abs. 1, 2, 3, § 638 Abs. 1, § 640
Problem/Sachverhalt
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verlangt einen Kostenvorschuss i.H.v. 292.000 Euro wegen Mängeln an dem vom Bauträger errichteten Dach einer Wohnanlage. Nach den Bauträgerverträgen sollte die Abnahme durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen. Auf dieser Basis wurde in den Jahren 2000/2001 die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklärt.
In weiteren Nachzügler-Verträgen ist geregelt, dass die Abnahme bereits erfolgt sei. Nachdem die WEG die Geltendmachung der Mängelrechte an sich gezogen hatte, machte sie ab 2018 ein Beweisverfahren und ab 2021 klageweise Vorschussansprüche geltend. Das OLG wies die Klage wegen Verjährung ab.
Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil auf. Der Anspruch ist nicht verjährt. Nach den hier anwendbaren Vorschriften des § 634a BGB (vgl. Art. 229 § 6 EGBGB) verjähren die Ansprüche in fünf Jahren ab Abnahme. Eine wirksame Abnahme lag nicht vor, da die Abnahmeklauseln (Abnahme durch Vertreter/Nachzügler-Klausel) unwirksam sind (Leitsatz 2). Entgegen dem OLG kommt auch eine Verjährung nach 15 Jahren nicht in Betracht. Für eine Zusammenrechnung von Erfüllungs- und Mängelverjährung fehlt eine gesetzliche Grundlage.
Selbst bei Arglist würde die Verjährung nicht vor Ablauf der Frist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB eintreten (mindestens fünf Jahre ab Abnahme). Ein Verstoß gegen das Rechtsstaatsprinzip durch Begründung eines "unverjährbaren Anspruchs" liegt ebenfalls nicht vor. Schließlich kann die Abnahme jederzeit herbeigeführt werden. Der BGH führt aber eine Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der unwirksamen Abnahme ein.
Diese ergibt sich aus einer Gesamtanalogie der gesetzlichen Verjährungsfristen sowie aus Treu und Glauben; nach Ablauf der Frist steht der Einwand des institutionellen Rechtsmissbrauchs entgegen. Der Anspruch ist auch nicht verwirkt. Ein schutzwürdiges Vertrauen des Bauträgers liegt nicht vor, er hat die verzögerte Geltendmachung durch seine unwirksamen Klauseln selbst veranlasst. Eine Kenntnis der Erwerber von der Unwirksamkeit der Klauseln war zudem nicht feststellbar.
Praxishinweis
Der Bauträger kann aufgrund der von ihm verwendeten unwirksamen Abnahmeklauseln weder einwenden, dass die fehlende Abnahme der Ausübung von Gewährleistungsrechten entgegensteht (BGH, 2016, 456), noch, dass der Erfüllungsanspruch verjährt ist (BGH, IBR 2024, 76), sog. Klauselambivalenz.
Wer nicht 30 Jahre warten will, muss die Abnahme nachholen oder eine andere Lösung mit den Erwerbern finden. Bei Verwendung wirksamer Abnahmeklauseln bleibt indes offen, ob Gewährleistungsansprüche bei einem bereits verjährten Herstellungsanspruch durch eine aufgedrängte Abnahme aktiviert werden können.
RA und FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Maximilian R. Jahn, Frankfurt a.M.
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