Die Schwierigkeiten für den Bauträger nehmen zu, wenn eventuellen Nachzüglern ihre Wohnung übergeben wird. Auch insoweit versuchen Bauträger oftmals einseitig ihre Interessen durchzusetzen. Der vorliegende Beitrag in der Schnittmenge zwischen Bau- und Wohnungseigentumsrecht zeigt auf, dass die Rechtsprechung die Kauferwerber in solchen und anderen Fällen durchaus angemessen schützt.
I. Grundsätzliche Bedeutung der Abnahme
Beide Kaufvertragsparteien haben im Regelfall ein Interesse daran, dass es hinsichtlich des Sonder- und Gemeinschaftseigentums zu einer Abnahme kommt.
1. Interessenlage des Bauträgers
Für die vor dem 01.01.2018 geschlossenen Bauträgerverträge war die Abnahme keine notwendige Fälligkeitsvoraussetzung für die Schlusszahlung, vielmehr reichte bereits die Abnahmereife aus. Dies hat sich durch das neue Bauvertragsrecht geändert (vgl. §§ 650u Abs. 1, 650g Abs. 4 Nr. 1 BGB). Nunmehr setzt die Schlusszahlung des Kauferwerbers neben dem Erhalt einer prüffähigen Schlussrechnung zusätzlich auch die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum voraus.
Die Abnahme beim Bauträgervertrag hat deshalb auch für den Bauträger eine große Bedeutung. Nähere Regelungen zur Abnahme von Wohnungseigentum enthalten regelmäßig die Kaufurkunden der Erwerber. Ein in Bauträgerverträgen besonders häufig verwendetes Muster lautet: „Der Käufer ist zur Abnahme des Vertragsobjekts bei Bezugsfertigkeit verpflichtet. Später durchzuführende Arbeiten sind nach Fertigstellung abzunehmen. Dem Käufer ist die Hinzuziehung von Sachverständigen auf seine Kosten gestattet. Der Verkäufer teilt dem Käufer die geplanten Abnahmetermine jeweils mindestens 14 Tage im Voraus schriftlich mit.
Zur Abnahme findet eine gemeinsame Besichtigung statt, über die ein vom Verkäufer und Käufer zu unterzeichnendes Bauabnahme-Protokoll anzufertigen ist. In diesem sind alle vom Käufer gerügten Mängel und ausstehende Leitungen festzuhalten. Der Verkäufer kann vor dem Abnahmetermin auf seine Kosten eine sog. technische Abnahme durch einen Sachverständigen durchführen lassen. Tut er dies, ist das Ergebnis dem Käufer mit der Einladung zur Abnahme zur Verfügung zu stellen. Es wird klargestellt, dass das Ergebnis dieser technischen Abnahme die Verpflichtung des Käufers zur Abnahme nicht berührt“.
Die notwendige Trennung zwischen Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum findet seine Fortsetzung im Falle einer Abnahmeverweigerung des Erwerbers. Auf Verlangen des Bauträgers hat der Erwerber nach verweigerter Abnahme gem. § 650g Abs. 1 Satz 2 BGB an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung zum erreichten Bautenstand mitzuwirken. Verweigert der Erwerber also die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, muss nicht nur eine einfache sondern vielmehr eine doppelte Zustandsfeststellung durchgeführt werden.
2. Interessenlage des Kauferwerbers
Der Erwerber ist vor allem deshalb an einer Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum interessiert, weil er dadurch sicherstellen kann, dass ihm die Wohnung unter gleichzeitiger Nutzung des Gemeinschaftseigentums zur wirtschaftlich freien Verfügung gestellt wird. Dieser Vorteil ist derart gewichtig, dass die sonstigen mit einer Abnahme verbundenen Rechtsnachteile wie Fälligkeit der Vergütung, Verjährungsbeginn der Gewährleistungsrechte, Beweislastumkehr, Gefahrübergang und Verwirkung einer Vertragsstrafe regelmäßig bewusst in Kauf genommen werden.
II. Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
1. Regelung in den Bauträgerverträgen
Das vorstehende Muster trennt bewusst nicht zwischen der Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Andere Bauträgerverträge folgen diesem Modell nicht, sehen vielmehr ausdrücklich die isolierte Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum vor. Ungeachtet der jeweiligen Ausgestaltung in den einzelnen Bauträgerkaufverträgen liegt in der Abnahme des Sondereigentums jedenfalls keinesfalls automatisch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
Dies leuchtet schon deshalb ein, weil der Herstellungsgrad von Gemeinschafts- und Sondereigentum auch gegen Ende der Baumaßnahme durchaus unterschiedlich sein kann. So ist in der Praxis häufig zu beobachten, dass das Sondereigentum schon abnahmereif ist, die regelmäßig am Ende der Baumaßnahme liegende abschließende Herstellung des Gemeinschaftseigentums, wozu bspw. auch die Tiefgarage und die Herstellung der Außenanlage gehören, aber noch nicht. Die Abnahme des Sondereigentums muss auch nicht zwingend zum gleichen Zeitpunkt wie diejenige des Gemeinschaftseigentums erfolgen. Ferner kann das Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum in Teilen abgenommen werden, was wegen der Vorschrift des § 641 Abs. 2 Satz 2 BGB in den Bauträgerverträgen auch regelmäßig so vereinbart wird.
- Ende des Auszugs -
Der vollständige Aufsatz „Die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum beim Bauträgerkauf – Typische Probleme der Praxis" von Rechtsanwalt Holger Pauly, erschien zuerst in der Fachzeitschrift „Baurecht“ (BauR 2025, 176-185, Heft 2). Sie können den Beitrag hier online betrachten und herunterladen.
