Steuern zu zahlen, gehört für alle werktätigen Menschen in Deutschland zum Alltag, ob Lohnsteuer, Umsatzsteuer oder umgangssprachlich die Mehrwertsteuer. Diese Steuer fällt bei allen Kauftransaktionen an – natürlich auch beim Hausbau. Bauherren werden aber beim Projekt Eigenheim auch mit ganz anderen Steuern konfrontiert, die ihnen vor dem Erwerb einer Immobilie – also eines Grundstückes, einer Wohnung oder eines Hauses – noch nie begegnet sein dürften. Die wichtigste, weil kostspieligste ist die sogenannte Grunderwerbssteuer. Diese muss in Deutschland jeder einmalig entrichten, der eine Immobilie erwirbt. Deren Höhe orientiert sich an dem Kaufpreis laut Notarvertrag und wird von den Finanzämtern zügig nach Beurkundung des Immobilienkaufes festgesetzt.
Grunderwerbssteuer ist Ländersache
Bis 2006 lag der Steuersatz bundeseinheitlich bei 3,5 Prozent. Seitdem ist der Satz für die Grunderwerbssteuer Ländersache und zwischenzeitlich haben fast alle Bundesländer von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Grunderwerbssteuer zu erhöhen. Besonders teuer wird es in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland, in Schleswig-Holstein und Thüringen mit derzeit 6,5 Prozent. Bayern und Sachsen sind vergleichsweise günstig mit 3,5 Prozent.
Je nachdem wo man baut und wie teuer das Grundstück ist, kommen so schnell einige Zehntausend Euro zusammen. Besonders teuer wird es, wenn Ihr Kaufvertrag nicht nur den Grundstückserwerb beinhaltet, sondern auch die nachfolgende Errichtung eines Gebäudes. Dann spricht man von einem einheitlichen Vertragswerk und die Grunderwerbssteuer wird auf den Gesamtpreis von Grundstück und Bauerrichtung berechnet. Das ist besonders wichtig, wenn Sie z.B. Grundstück inklusive Haus von einem Bauträger erwerben.
Steuerlich viel günstiger ist es, das unbebaute Grundstück separat zu erwerben. Erst in einem zweiten Schritt sollte – losgelöst von dem Grundstückskauf – ein Bauunternehmer beauftragt werden. Aber Vorsicht: Es kann Probleme geben, wenn der Grundstücksverkäufer und später beauftragte Bauunternehmer identisch sind. Die Grunderwebssteuer wird immer fällig, nur wenn zum Beispiel Eltern eine Immobilie – also auch ein Grundstück – an ihre Kinder übertragen, muss sie nicht bezahlt werden. Nach dem Kauf kommt auf Sie als Immobilienbesitzer jährlich die Grundsteuer zu. Diese wird von den Gemeinden erhoben. Dazu ermittelt das Finanzamt zunächst den Einheitswert des Grundbesitzes.
Je nach Art der Grundstücksnutzung gilt für die Immobilie ein Grundsteuermessbetrag. So gelten für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen andere Messbeträge als für Grundstück mit Einfamilienhäusern und wiederum andere für solche mit Zweifamilienhäusern etc.. Die konkrete Grundsteuer wird von der Gemeide berechnet, indem sie auf den Grundsteuermessbetrag ihren individuellen Grundsteuerhebesatz, der in Deutschland höchst unterschiedlich zwischen 350 und weit über 800 Prozent liegen kann, anwendet. Die Rechnung lautet also: Einheitswert mal Steuermesszahl mal Hebesatz gleich jährliche Grundsteuer. Je nachdem wie hoch der Hebesatz der Gemeinde ist, in der Sie eine Immobilie kaufen möchten, können so ganz erkleckliche Unterschiede bei der Grundsteuer herauskommen.
Während Vater Staat Immobilienkäufer und -besitzer also ordentlich zur Kasse bittet, ist er auf der anderen Seite mit steuerlichen Anreizen bei der Schaffung privaten Wohnraumes nicht besonders großzügig. Vor allem für selbst genutzten neuen Wohnraum gibt es kaum steuerliche Vergünstigungen. Hier kann lediglich auf Handwerkerleistungen, die einen Bezug zu Ihrem Haushalt haben, eine Steuerermäßigung von 20 Prozent auf die Lohnkosten geltend gemacht werden und das auch nur bis maximal 1 200 Euro pro Jahr. Dies gilt aber leider auch nicht für Tätigkeiten, die im Rahmen einer Neubaumaßnahme angefallen sind. Wichtig: Achten Sie unbedingt darauf die Rechnung der Handwerker nicht bar zu begleichen. Andernfalls kann Ihnen das Finanzamt die Steuerermäßigung wieder versagen.
Vermieten ist günstiger als Bewohnen
Ganz anders sieht es aus, wenn Sie die Absicht haben, mit der erworbenen Immobilie Gewinne zu erzielen, also wenn Sie beabsichtigen, das Haus oder einen Teil davon zu vermieten. Es könnte also Sinn machen, einen Teil des neuen Hauses als separate Einliegerwohnung zu planen. Diese kann gesondert finanziert werden und die anteiligen Erwerbskosten inklusive der Grunderwerbssteuer können Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung steuermindernd geltend machen.
Übrigens können für eine solche zweite, separate Wohneinheit unter Ihrem neuen Dach zumeist auch ein zweites Mal Fördermittel etwa von der KfW beantragt werden. Denn die Förderprogramme werden zumeist pro Wohneinheit gewährt und nicht pro Haus. Aber Achtung: Auch wenn Finanzämter dazu angehalten sind, bei einem Vermietungsobjekt von einem Gewinnstreben auszugehen, zeigt die Erfahrung, dass sie dies immer wieder in Zweifel ziehen – besonders in Fällen von Wohnungsleerstand. Daher ist es ratsam, die Absicht zur Gewinnerzielung – also zur Vermietung – durch objektive Nachweise gegenüber dem Finanzamt belegen zu können. Hierzu bietet sich beispielsweise die Vorlage von Inseraten, Korrespondenz mit Maklern zur Mietersuche oder Nachweis über die Mitgliedschaft in Vermieterinteressensvertretungen an. Sämtliche mit der zur Vermietung bestimmten Immobilie im Zusammenhang stehenden Aufwendungen sind dann sogenannte Werbungskosten. Grundsätzlich gilt dann das sogenannte „Abflussprinzip“. Das heißt, Aufwendungen können zum Zeitpunkt der Verausgabung abgezogen werden.
Allerdings gilt auch hier: Keine Regel ohne Ausnahme. Für bestimmte Aufwendungen wird das Abflussprinzip eingeschränkt. Das gilt insbesondere für die Anschaffungskosten eines bereits fertigen Hauses sowie die Herstellungskosten eines Gebäudes, das auf einem schon erworbenen Grundstück errichtet wird. Dazu gehören neben dem Kaufpreis auch alle Nebenkosten des Erwerbs, beispielsweise Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notargebühren, Makler- und Vermessungskosten. Zu den Herstellungskosten zählen sowohl die Aufwendungen durch Verbrauch von Baumaterial als auch die Inanspruchnahme von Dienstleistungen für die Herstellung des Gebäudes. Soweit die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten auf das Gebäude entfallen, können Sie in Raten über die Nutzungsdauer des Gebäudes von der Steuer absetzen. Der Gesetzgeber nimmt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren an, was zu einem jährlichen Abschreibungssatz von 2 Prozent führt.
Kaufpreis für Immobilie und Grundstück im Vertrag splitten
Der auf den Grund und Boden entfallende Anteil an den Anschaffungskosten stellt – im Gegensatz zu einem Haus oder einer Wohnung – ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut dar und kann daher nicht steuermindernd geltend gemacht werden. So wirkt sich theoretisch ein hoher Gebäudeanteil am Kaufpreis günstig auf die künftige Steuerbelastung aus. Das weiß natürlich auch das Finanzamt, weswegen der „richtige“ Grund- und Bodenanteil immer wieder zum Streitpunkt zwischen Bauherren und Fiskus wird. Empfehlenswert ist es daher den Kaufpreis schon im notariellen Kaufvertrag in Gebäude- und Grundstücksanteil zu splitten. Bei einer zwischen fremden Dritten – also einander nicht bekannten oder verwandten Partnern eines Immobiliengeschäfts – zustande gekommenen Kaufpreisaufteilung sind die Finanzämter laut Rechtsprechung grundsätzlich an die Bestimmungen des Notarvertrags gebunden. Ihr Vorteil: Dem Verkäufer ist im Regelfall das Aufteilungsverhältnis egal. Nur bei missbräuchlichen Aufteilungsangaben im Notarvertrag, wie offensichtlich willkürlichen Angaben, kann das Finanzamt von der vorgegebenen Aufteilung abweichen.
Die meisten Bauherren nehmen für die Finanzierung ihres Hauses einen Kredit auf. Bei vermieteten Immobilien kann man dessen Zinskosten bei der Steuererklärung voll einkommensmindernd ansetzen. Das gilt auch, wenn die Immobilie teils zu eigenen Wohnzwecken genutzt und teils vermietet wird. Den Umfang des Schuldzinsenabzugs können Sie optimieren, wenn Sie einen Großteil der Kredite dem vermieteten Teil zuordnen und dies dokumentieren. Es gilt dabei der Grundsatz: Eigenheim – eigenfinanzieren, fremdgenutzt – fremdfinanzieren. Um Fremdfinanzierungskosten möglichst komplett absetzen zu können, empfiehlt es sich außerdem:
• die Baukosten separat zu erfassen, nach Möglichkeit getrennte Baurechnungen anzufordern und diese von getrennt eingerichteten Konten zu bezahlen.
• sich bereits beim Immobilienkauf im notariellen Kaufvertrag, zusätzlich zum Grundstücksanteil bei Gebrauchtimmobilien, auch den Preis für den fremd- und eigengenutzten Teil aufschlüsseln zu lassen.
• die Darlehen für den selbst genutzen Teil des Hauses zügig tilgen, da diese Schuldzinsen hier nicht steuerlich abgesetzt werden können. Wer schon vor Beginn der Bauphase klug und vorausschauend agiert, kann sein Immobilienprojekt optimal steuerlich gestalten.
Über die Autorinnen:
Erstautorin Birgitta Bruder ist Steuerberaterin und Partnerin bei der Kanzlei Laufenberg Michels und Partner in Köln. Kathrin Heerdt, Mitglied im Vorstand der ARGE Baurecht, begutachtete den Artikel aus baurechtlicher Sicht.
Der Beitrag erschien erstmals in der Zeitschrift bauen!, Ausgabe 1-2/2017 vom 21. Januar 2017, die sich an private Bauherren wendet.
