Am Anfang steht die Frage: Was ist mein Bedarf? Suchen und Finden Nach welchen Objekten man sich dann in den bekannten Suchportalen umschaut, sollte zuvor genau geplant werden. Neben der Lage und der Größe ist auch das Baujahr und die Bausubstanz von Bedeutung. Hier empfiehlt es sich bei den gängigen Suchportalen Suchaufträge einzustellen. Sie können auch örtliche Makler ansprechen und Ihren Suchauftrag platzieren. Sinnvoll ist es auch bereits vorab eine Finanzierungszusage von der Bank einzuholen.
Besichtigung
Im nächsten Schritt erfolgt die Besichtigung. Diese kann zunächst alleine vorgenommen werden, um einen ersten Eindruck zu gewinnen. Hat man sich dann für ein Objekt entschieden, ist es unverzichtbar den Zustand der Immobilie durch einen Gutachter oder Sachverständigen feststellen zu lassen. Viele Mängel sind für Laien nicht erkennbar, weshalb andernfalls die Gefahr besteht, dass man die Katze im Sack kauft.
Ohne einen Gutachter kann weder der tatsächliche Wert der Immobilie ermittelt werden, noch der Umfang der erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen. Zudem ist es bei der Besichtigung wichtig, dass man die Verkäufer konkret nach bekannten Mängeln oder Mangelerscheinungen fragt, am besten immer im Beisein eines Zeugen.
Letztlich sollte man sich ggf. über Altlasten und Denkmalschutz informieren. Dies kann ebenfalls einen Einfluss auf den Wert haben. Eine Auskunft kann bei der zuständigen Behörde angefordert werden. Auch der Blick ins Grundbuch ist wichtig, um vor Überraschungen geschützt zu sein.
Tipp: Erkundigen Sie sich bei den Verkäufern auch, welche Sanierungen in den letzten 15 bis 20 Jahren am Objekt durchgeführt wurden. So können Sie die Modernisierungsmaßnahmen besser abschätzen. Besonders wichtig sind hier: Dach, Heizung, Dämmung, Sanitär sowie Elektrik. Experten für dem Bestands- und Modernisierungscheck finden Sie beim Bauherrenschutzbund: www.bsb-ev.de
Vertragsabschluss
Sobald die richtige Immobilie gefunden wurde, wird ein Kaufvertragsentwurf von einem Notar erstellt. Dieser Vertrag ist dann intensiv zu überprüfen und zwar aus Sicht der Käufer und auch aus Sicht der Verkäufer. Ein ausgewogener Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie berücksichtigt beide Vertragsparteien.
Dabei gilt: Das Herzstück ist der Kaufvertrag und nicht das Verkaufsexposé. Nur was dort aufgeführt ist, gilt als verbindlich vereinbart und zugesichert, was im Hinblick auf Mängel relevant ist. Häufig versuchen Parteien vermeintlich Kosten für Notar und Grundsteuer zu sparen und vereinbaren mündliche Nebenabreden.
Hier ist VORSICHT geboten, denn dies kann zur Unwirksamkeit des Vertrages führen. Dies gilt auch bzgl. bestimmter Eigenschaften der Immobilie, die der Verkäufer benennt oder im Exposé aufführt. Daher sollte immer ALLES im Vertrag aufgenommen werden. Tipp: Empfehlenswert ist immer eine Vertragsprüfung, um rechtlich abgesichert zu sein. Suchen Sie sich eine Expertin oder einen Experten für Immobilienrecht.
Der Blick ins Grundbuch:
Zur Prüfung des Kaufvertrages gehört immer auch die Sichtung des Grundbuchs. Das wird zwar auch durch den Notar gesichtet, die Notare dürfen die Parteien jedoch nicht rechtlich beraten, da sie zur Objektivität verpflichtet sind. Grundbücher sind für Laien in der Regel nicht so leicht zu verstehen.
Belastungen, wie zum Beispiel Grundschulden oder sonstige Eintragungen werden vom Käufer in der Regel nicht übernommen und sind daher aus dem Grundbuch zu entfernen. Dies geschieht meist durch die Zahlung der vereinbarten Kaufsumme.
Teilweise kann es erforderlich sein, dass z.B. Wegerechte vom Käufer übernommen werden müssen. Hier muss man als Käufer genau wissen, wie sich die Nutzung des Grundstücks dadurch einschränkt. Auch Baulasten oder Grunddienstbarkeiten können die Grundstücksnutzung einschränken. Über diese Belastungen im Grundbuch und Baulastenverzeichnis müssen sich die Käufer vor Unterzeichnung des Vertrages informieren.
Ist der Vertrag geprüft, verstanden und von Ihnen akzeptiert, wird im Rahmen eines Termins beim Notar der Vertrag vorgelesen und unterzeichnet. Es können jederzeit Fragen an den Notar gestellt werden.
Tipp: Wie immer gilt: Hat man etwas nicht verstanden oder entspricht die Formulierung nicht den Vereinbarungen, dann muss eine Änderung erfolgen und der Vertrag angepasst werden. Ein Notartermin kann in diesem Fall unterbrochen oder auch verschoben werden. Ist der Vertrag nicht so formuliert, wie gewünscht und vereinbart, darf er nicht unterschrieben werden!
Erst durch die Unterzeichnung ist der Vertrag rechtlich bindend. Vorher können beide Parteien grundsätzlich ohne Nachteile vom Vertragsschluss Abstand nehmen.
Vertragsdurchführung
In der Regel ist im Kaufvertrag eine Auflassung vereinbart. Diese wird im Grundbuch eingetragen und dient der Sicherung des Käufers. Sie bewirkt eine Art „Grundbuchsperre" und stellt sicher, dass die Immobilie nicht an Dritte verkauft oder mit weiteren Rechten belastet wird, bevor die Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist. Der Notar überwacht die Vertragserfüllung und stellt die Zahlung fällig. Der Notar muss stets darauf achten, dass dem Käufer lastenfreies Eigentum übertragen wird.
Was ist, wenn es nach dem Kauf Mängel auftauchen?
Ohne eine entsprechende Vereinbarung haftet der Verkäufer für alle Mängel der Immobilie. Dies wird sodann danach bestimmt, was gewöhnlicherweise von einer vergleichbaren Immobilie zu erwarten ist. Es ist allerdings üblich, dass die Haftung für Mängel in Notarverträgen ausgeschlossen werden. Den Satz „Gekauft, wie gesehen" kennt sicher jeder.
Beim Hauskauf ist das ähnlich und grundsätzlich zulässig. Die Käufer können sich regelmäßig nur gegen Mängel schützen, wenn sie die Immobilie eingehend vor dem Kauf besichtigen, alle Fragen zum Objekt und möglichen Vorschäden beantwortet wurden und den Gutachter geprüft sind. Möglich ist es zudem, im Kaufvertrag eine bestimmte Beschaffenheit oder Tauglichkeit für eine bestimmte Verwendung des Objekts zu vereinbaren.
Wenn sich die Käufer im Rahmen der Vertragsanbahnung und der -verhandlungen arglistig verhalten und die Käufer über Mängel wider besseren Wissens nicht oder unvollständig informiert und somit getäuscht haben, müssen die Käufer dies im Rahmen des Vollbeweises nachweisen können. Allgemein hat der Verkäufer eine Offenbarungspflicht hinsichtlich erheblicher Mängel. Verschweigt er solche, haftet er trotz eines bestehenden Haftungsausschlusses.
Zudem darf er keine Behauptungen „ins Blaue hinein" treffen oder Mängel bagatellisieren. Dies stellt eine arglistige Täuschung dar. Der Verkäufer muss die Wahrheit sagen, wenn er nach etwas gefragt wird, auch wenn ohne Nachfrage keine Offenbarungspflicht bestehen würde.
Dennoch sind die Hürden für die Käufer hier sehr hoch. Es muss dem Verkäufer nämlich nachgewiesen werden, dass er die Mängel positiv kannte. Nach der Rechtsprechung des BGH reicht es nicht aus, wenn der Verkäufer die Mängel hätte kennen können oder müssen. Der Verkäufer muss Vorsatz hinsichtlich einer Täuschung gehabt haben, Fahrlässigkeit genügt nicht. Daher ist es umso wichtiger, sich vorher mit einem Gutachten zum Zustand des Hauses abzusichern.
Beispiele für eine Arglisthaftung:
Überdecken vorhandener Wasserschäden durch einen Anstrich kurz vor Verkauf des Hauses oder das Verschweigen, dass eine Genehmigung für den Ausbau des Dachgeschosses nicht erteilt wurde. Wichtig ist hier, dass man sich beim ersten Verdacht einer Arglist an einen Fachanwalt für Immobilienrecht wendet.
Wer muss die Mängel nachweisen?
Allgemein gilt, dass denjenigen die Beweislast trifft, für den die Umstände von Vorteil sind. Demnach muss derjenige, der behauptet arglistig getäuscht worden zu sein, nachweisen, dass die Voraussetzungen der arglistigen Täuschung vorliegen. Gleiches gilt, wenn behauptet wird, die Immobilie sei mangelhaft. In allen Fällen trägt der Käufer die Beweislast. Der Vollbeweis kann nur durch eindeutige Zeugenaussagen, Urkunden oder Gutachten geführt werden. Hier ist rechtliche Beratung erforderlich.
Haftung des Maklers oder Gutachters
Grundsätzlich haftet der Makler und der Gutachter für jede Verletzung von eigenen vertraglichen Pflichten. Makler treten in der Regel für die Verkäufer auf, deren falsche Darstellung der Immobilie müssen sich die Verkäufer zurechnen lassen.
Mit Kfw-Förderungen Geld und Energie sparen
Mittels Kfw-Förderungen ist es möglich Zuschüsse vom Staat für energetische Sanierungen zu erhalten. Hierdurch wird das Eigenheim günstiger und man kann durch den Einbau entsprechender Anlagen Energie sparen.
Fazit:
Ob der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie wirtschaftlich Sinn macht, kann ein Gutachter nach dem Bestands- und Modernisierungscheck grundsätzlich bewerten. Danach haben die Käufer Klarheit, ob Sie das Haus kaufen, oder weiter nach einer anderen Immobilie suchen wollen.
