Von Rechtsanwalt Andreas Renz, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Mitglied in der ARGE Baurecht
Ein Haus bauen die meisten Menschen nur einmal im Leben. Daher sollte nicht nur das bauliche Fundament stabil sein. Auch der zugrunde liegende Bauvertrag muss eine solide rechtliche Grundlage bilden und das Vorhaben gegen alle Eventualitäten absichern. Da aber eine bauspezifische rechtliche Regelung fehlt, braucht ein Bauvertrag besondere Sorgfalt. Prinzipiell könnte ein Vertrag über den schlüsselfertigen Bau eines Eigenheims „per Handschlag“ wirksam geschlossen werden. Denn einen speziell auf den privaten Hausbau oder -kauf ausgerichteten rechtlichen Rahmen gibt es nicht. Vielmehr basiert das geltende Baurecht auf verschiedenen Quellen. Eine davon ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Es regelt diverse unterschiedliche Rechtsgebiete.
Kopflastigkeit vermeiden
Ein und dieselben Paragrafen des BGB gelten sowohl für das Einfamilienhaus, eine Autoreparatur und einen Maßanzug. Bauspezifische Aspekte wie Bauzeit, Sicherheiten oder Ablaufstörungen gibt es nicht. Probleme sind damit vorprogrammiert. Lange Zeit behalf man sich mit einem ursprünglich aus den 20er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts stammenden Klauselwerk: der VOB/B. Diese Vergabe- und Vertragsordnung verwenden vor allem öffentliche Auftraggeber, die quasi institutionell Bauleistungen einkaufen. Für private Vorhaben ist die VOB/B aber nur beschränkt brauchbar. Es sind verschiedenste Abweichungen von den gesetzlichen Grundregeln enthalten, die den Verbraucherschutz vernachlässigen und damit keine Gültigkeit haben können. Bereits 2008 hat der Bundesgerichtshof ein entsprechendes Urteil gefällt.
Zwei fundamentale Faktoren im Bauvertrag sind Baukosten und -zeit. Zu beiden sollte es konkrete und eindeutige Regelungen geben. Während Bauherren gerne bei fehlerfreier Übergabe des Hauses einen Festpreis zahlen, drängen Bauunternehmen darauf, nach Baufortschritt gestaffelte Abschlagszahlungen zu vereinbaren. Hier ist Vorsicht geboten. Bei fast allen marktüblichen Zahlungsplänen beanstanden Juristen eine sogenannte Kopflastigkeit. Das heißt, dass der Unternehmer etwas mehr abrechnet, als die tatsächliche Leistung auf der Baustelle wert ist. Dies führt vor allem dann zu Problemen, wenn das Objekt nicht ordnungsgemäß und zeitgerecht fertiggestellt wird. Noch schlimmer ist es, wenn das Unternehmen nach Beginn der Bauarbeiten Insolvenz anmeldet. Wenn der Bauherr in diesem Fall bereits für nicht erbrachte Leistungen bezahlt hat, ist das Geld wirtschaftlich in aller Regel verloren. Der Weiterbau ist dann schwierig und kostet zusätzlich Geld. Abgesehen von den üblichen Abwicklungsschwierigkeiten, die sich hier auftun.
Dieser Artikel ist zuerst in der Ausgabe 04/05.2016 der Zeitschrift bauen! erschienen. Den vollständigen Artikel „Das rechtliche Fundament“ können Sie sich hier online betrachten und herunterladen.
