Wer baut, baut nicht alleine. Neben der Einbindung eigener Baubeteiligter wie Architekten, Handwerker und Behörden, vergessen viele Bauherren, dass ihr Grundstück keine Insel ist. Ihr Bauvorhaben hat Auswirkungen auf umliegende Grundstücke. Bauherren greifen somit (häufig unbewusst und ungewollt) in Rechte ihrer Nachbarn ein. Kleinigkeiten, wie Abstände neuer Anpflanzungen, lassen sich im Miteinander oft schnell und ohne große Kosten regeln. Ein Augenmerk sollte man als Bauherr aber bereits vor Baubeginn darauf legen, typische große und teure Streitigkeiten mit Nachbarn zu vermeiden.
Was ist Nachbarrecht?
Beim Bauen spielen zwei Ebenen eine Rolle: Öffentliches Baurecht, welches zum Beispiel Bauordnung, Bebauungsplan, Immissionsschutzrecht (Lärm, Luft) umfasst. Wird Ihr Bauvorhaben genehmigt, prüft die Behörde unter anderem, ob Abstände, Höhen, Lärmgrenzen etc. eingehalten sind. Das private Nachbarrecht regelt die zivilrechtlichen Ansprüche untereinander im Bürgerlichen Gesetzbuch (zum Beispiel Lärm, Gerüche, Wasserzufluss, Pflanzen) sowie in Landesnachbarrechtsgesetzen (zum Beispiel Grenzabstände von Pflanzen, Einfriedungen, Hammerschlags- und Leiterrecht). Hier geht es um das Verhältnis Nachbar zu Nachbar (Unterlassung, Duldung, Schadensersatz). Eine Baugenehmigung ist also kein Freibrief und schützt nicht vor zivilrechtlichen Ansprüchen der Nachbarn.
Vor dem Bauen Schäden mitdenken
Wenn Sie bauen, umbauen oder eine Baugrube herstellen, können trotz sorgfältiger Planung Risse, Setzungen oder Feuchtigkeitsschäden an Nachbargebäuden entstehen. Typische Ursachen sind Erschütterungen beim Aushub, beim Rammen von Spundwänden oder Veränderungen im Grundwasser. Hier wird oftmals gestritten, welche Schäden vorher da waren und was auf Grund des Bauvorhabens neu entstanden ist. Die Rechtsprechung nimmt bei engem räumlichen und zeitlichen Zusammenhang oft an, dass neu auftretende Schäden am Nachbarhaus durch die Baustelle
verursacht wurden. Dann müssen nicht Ihre Nachbarn beweisen, dass Sie schuld sind – Sie müssen darlegen, dass der Schaden andere Ursachen hat.
Praxisempfehlung: Suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit den Nachbarn und schließen Sie, wenn möglich, eine schriftliche Benutzungsvereinbarung (zum Beispiel zu Krannutzung und Entschädigungen). Parallel dazu müssen Sie die gesetzlichen Anzeige- und Formvorschriften des Hammerschlags- und Leiterrechts einhalten. Tobias Hullermann, LL.M.
Praxisempfehlung:
Hier hilft eine vorherige Beweissicherung über einen Sachverständigen, der den Zustand der umliegenden Bebauung dokumentiert. Für eine solche in den Nachbarhäusern ist Zustimmung einzuholen. Lehnt ein Nachbar dies ab, sollte dies nachweisbar dokumentiert werden, um in einem späteren Streitfalle keine Nachteile bei der Beweislast zu haben. Nach Ende der wesentlichen Bauarbeiten sollte eine Schlussbegehung stattfinden, um zu sehen: Was ist neu, was war schon da?
Hammerschlags- und Leiterrecht
Wenn Sie für Ihr Bauvorhaben Wege, Arbeitsflächen oder den Luftraum des Nachbargrundstücks brauchen – etwa, weil ein Baukran beim Schwenken über das Nachbargrundstück ragt – dürfen Sie dieses nicht einfach „mitbenutzen“. Sowohl Betreten als auch Überschwenken mit dem Kran greifen in das Eigentumsrecht des Nachbarn ein und sind ohne Rechtsgrundlage unzulässig. Viele Bundesländer kennen dafür ein sogenanntes Hammerschlags- und Leiterrecht. Dieses gibt Ihnen unter engen Voraussetzungen ein Recht, das Nachbargrundstück vorübergehend zu betreten, Geräte (Gerüste, Leitern, Kräne)
aufzustellen und Baustoffe über das Grundstück zu bringen, wenn die Arbeiten anders gar nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich wären. Das umfasst ausdrücklich auch Geräte „auf oder über dem Grundstück“, also grundsätzlich auch das Überschwenken eines Kranarms (nach gängiger Rechtsprechung aber nur ohne Lasten). Art, Umfang und voraussichtliche Dauer der Nutzung .des Einstweiligen Rechtschutzes binnen weniger Tage die Nutzung untersagen und ihr Bauvorhaben somit über Wochen oder Monate lahmlegen.
Lärmschutz & Abstandregelungen
Lärm vom Bau selbst genauso wie von Anlagen (zum Beispiel Wärmepumpe, Lüftung) ist einer der häufigsten Streitpunkte unter Nachbarn. Dies gilt bei Anlagen ebenso für die Einhaltung von Abstandsvorschriften und deren optische Wirkung. Gerade Wärmepumpen sorgen für Streit, weil sie außen stehen, Geräusche machen und oft nahe an der Grundstücksgrenze geplant werden.
Es gibt keine bundesweit einheitlichen Abstandsvorschriften für Wärmepumpen. Ältere Rechtsprechung stufte Wärmepumpen teils als gebäudeähnliche Bauwerke ein, mit der Folge, dass die
üblichen Grenzabstände von 2,5 bis drei Metern einzuhalten sind. Andere Gerichte verneinten das und behandelten sie eher wie eine technische Anlage ohne festen Mindestabstand. Mehrere Bundesländer halten weiter an Mindestabstandsregelungen fest. Entscheidend sind die jeweilige Landesbauordnung des Bundeslandes, gegebenfalls Verwaltungserlasse, die Einstufung als „gebäudeähnliche Anlage“ oder nicht und öffentliche Lärmschutzregeln (TA Lärm). In vielen Bundesländern gelten Garagen baurechtlich als „untergeordnete Gebäude“, die oft näher an die Grundstücksgrenze dürfen als das Wohnhaus.
Wird auf diese Garage nun eine Wärmepumpe gesetzt, fragen die Bauämter aber zunehmend, ob dieser Aufsatz nicht wie ein kleiner Gebäudeteil zu behandeln ist und damit wieder normale Abstandsflächen zur Nachbargrenze auslöst. Auch hier kann sich der Nachbar auf Verstöße berufen.Zivilgerichte orientieren sich häufig an den Werten der TA Lärm, wenn sie beurteilen, ob Lärm im nachbarschaftlichen Verhältnis noch zumutbar ist. Wichtig ist die tatsächliche Lautstärke am Nachbarfenster, insbesondere bei Nacht. Herstellerangaben sind ein Anhaltspunkt, ersetzen aber im Streitfall kein Schallgutachten.
Wärmepumpen erzeugen nicht nur Geräusche, sondern auch kalte Abluft. Wird Abluft gezielt auf ein Nachbargrundstück oder die Fassade geleitet, kann das als unzulässige Einwirkung gewertet werden, die der Nachbar nicht dulden muss. Eine sichtbare Wärmepumpe, insbesondere auf der Garage, kann Nachbarn stören, rechtlich relevant wird das aber meist nur, wenn es besondere Gestaltungssatzungen (zum Beispiel keine sichtbaren technischen Anlagen zur Straßenseite), gibt oder im Denkmalbereich. Hierauf kann sich auch ihr Nachbar stützen und deren Einhaltung fordern.
Nicht alle Risiken lassen sich im Vorfeld klären und vermeiden, eine zusätzliche Bauherrenrechtschutzversicherung kann eigene Kostenrisiken minimieren, Tobias Hullermann, LL.M.
Praxisempfehlung:
Lassen Sie sich von Heizungsbauer, Architekt sowie der Bauaufsichtsbehörde von Anfang an über Mindestabstände, Gestattungsvorgaben und Lärm aufklären. In komplizierten Fällen sollte vorab ein Lärmgutachten eingeholt werden. Die Verlegung der Anlagen und/oder deren Ausrichtung weg vom Nachbarn (und seinem Schlafzimmer oder Balkon) an die Straße, sowie eine Einbindung des Nachbarn vermeidet Streitigkeiten.
Fazit
Streitigkeiten mit Nachbarn können ein Bauvorhaben verlängern, verteuern und sind kein guter Start in eine neue Nachbarschaft. Juristische Klärung führt hier nicht selten für viele Jahre zu bösem Blut und Folgestreitigkeiten, zum Beispiel über rauchende Grills, die Höhe von Hecken oder Betriebszeiten von Rasenmäherrobotern. Wer baut, schafft sich ein Zuhause, um sich wohlzufühlen und nicht um jedes Mal, wenn er auf die Terrasse tritt, argwöhnisch über den Zaun zu schauen, ob und was der Nachbar wieder Böses plant. Neben einer sorgfältigen Planung, guter Beratung durch die am Bau Beteiligten
und frühzeitiger Abstimmung mit Behörden ist eine aktive Einbindung der Nachbarn daher meist der richtige Weg, um Streitigkeiten zu vermeiden, bevor sie entstehen.
Generell gilt also:
Nachbarrechte sollten rechtzeitig unter Prüfung geltender Vorschriften (Bebauungsplan, Lärmschutz, etc.) und der tatsächlichen Begebenheiten vor Ort (umliegende Bebauung, Anpflanzungen, etc.) berücksichtigt werden. Sich abzeichnende Probleme sollten proaktiv juristisch geprüft werden.Binden Sie ihre Nachbarn möglichst frühzeitig ein. Stellen Sie Pläne möglichst persönlich vor, erklären was wo gebaut wird und erläutern geplante Schutzmaßnahmen (Abstände, Lärmschutz, Begrünung, etc.); Kleinere Anpassungswünsche des Nachbarn lassen sich hier meist noch günstig oder kostenneutral berücksichtigen.Halten Sie sich an Baugenehmigung und Absprachen mit den Nachbarn. Wer abweicht, kann zukünftig nicht auf viel Entgegenkommen hoffen. Arbeitszeiten und insbesondere besonders immissionsintensive Arbeiten sollten angekündigt und gegebenfalls vorsorglich aus Beweisgründen dokumentiert werden. Wenn es zum Streit kommt, bleiben Sie sachlich, erfassen alles genau und prüfen, ob Sie bereits Sachverständige (zum Beispiel für Lärmmessungen) oder einen Rechtsanwalt hinzuziehen. Lassen sich Streitigkeiten nicht schnell aus der Welt schaffen, kann eine Schlichtung weiterhelfen und ein langwieriges Klageverfahren vermeiden.
