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Erneut: Keine Vereinbarung über das Unterschreiten der „anerkannten Regeln der Technik“

Die Tatsache, dass die Einhaltung der „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ vom Auftragnehmer zumindest stillschweigend als werkvertraglicher Mindeststandard geschuldet ist, bietet nur noch wenig Neuigkeitswert.

Insbesondere seit der Entscheidung des BGH vom 04.06.2009 stellt sich jedoch die Frage, ob von den allgemein anerkannten Regeln der Technik durch Vereinbarung überhaupt nach unten abgewichen werden kann. Zwei Urteile geben hierüber weiteren Aufschluss.

I. Urteil des BGH vom 20.12.2012:

Mit Urteil vom 20.12.2012 hat der BGH zunächst erneut bekräftigt, dass eine solche Abweichung nur in Ausnahmefällen überhaupt in Betracht kommt. Die Entscheidung ist insoweit bemerkenswert, als dass Vertragspartnerin des planenden Architekten eine bauerfahrene Bauträgerin war, die von der Abweichung der Planung des beklagten Architekten von den anerkannten Regeln der Technik wusste. Gleichwohl erachtet der BGH die Planung des Architekten als mangelhaft.

1) Der Sachverhalt

Der Architekt war von der Bauträgerin zunächst beauftragt worden, zwei Reihenhauszeilen mit jeweils fünf Reihenhäusern zu planen. Die Planung sah zunächst auch eine zweischalige Bauweise vor. Die Reihenhäuser sollten sodann verkauft werden, was dem auch Beklagten bekannt war.

Aus Kostengründen hat der Beklagte sodann ein Konzept von „senkrecht geteilten Wohneinheiten“ entwickelt, das eine lediglich einschalige Ausführung der Trennwände vorsah. Dies basierte auf der Annahme des Beklagten, dass auf diese Weise Reihenhäuser mit einem Schallschutzstandard wie im Geschosswohnungsbau geplant und veräußert werden können, wenn diese nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt werden und damit rechtlich als Wohnungseigentum anzusehen seien. Die Klägerin hat diesem Konzept trotz Kenntnis des Umstandes zugestimmt, dass Reihenhäuser nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik eine doppelschalige Ausführung der Trennwände erfordern. Der Beklagte hatte die Klägerin zuvor darauf hingewiesen, dass bei der gewählten Ausführungsart mit einschaligen Haustrennwänden und durchgehenden Geschossdecken der „übliche Schallschutzstandard“ für Reihenhäuser nicht erreicht werden würde.

Die Baubeschreibung der Kaufverträge mit den Erwerbern sah ebenfalls vor, dass die Haustrennwände aus „Kalksandstein d=30 cm einschalig“ ausgeführt werden würden.

2) Die Entscheidung

Der BGH betont zunächst, ausgehend vom subjektiven Mangelbegriff, dass die Planung von Anfang an auch den Zweck verfolgte, die Veräußerung als Reihenhäuser zu ermöglichen und, so der BGH wörtlich, eine Inanspruchnahme der Klägerin wegen Planungsfehlern zu vermeiden.

Insoweit sei also die Übereinstimmung der Planung mit der von den Parteien entwickelten Vorstellung von dem an die zukünftigen Erwerber zu veräußernden Objekt maßgeblich.

Die Vereinbarung zwischen Klägerin und Beklagtem über die Ausführung in einschaliger Bauweise ändere nichts an der Zweckbestimmung der von dem Beklagten geschuldeten Planung, wonach es nach wie vor darum gehe, eine Planung zu erstellen, mit der die Klägerin die Objekte auf der Grundlage der gemeinsamen Vorstellung der Parteien ohne Mängelrügen der Erwerber vermarkten könne.

Auch die Baubeschreibung der Kaufverträge mit den Erwerbern, die vorsah, dass die Haustrennwände aus „Kalksandstein d=30 cm einschalig“ ausgeführt werden würden, „rettete“ den Beklagten nicht. Hieraus, so der BGH, erschloss sich für die Erwerber nämlich noch nicht, dass die ihnen verkauften Reihenhäuser nicht diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards aufwiesen, die auch vergleichbare andere, zeitgleich fertiggestellte Reihenhäuser erfüllten.

Bereits in einer früheren Entscheidung hatte der BGH darauf hingewiesen, dass für eine von den anerkannten Regeln der Technik abweichende Vereinbarung allein der der Hinweis auf die einschalige Haustrennwand in der Baubeschreibung nicht ausreiche.

Da die – regelmäßig bauunerfahrenen – Erwerber also zu Recht davon hätten ausgehen dürfen, das Kaufobjekt weise die gleichen Qualitäts- und Komfortstandards auf wie vergleichbare andere, zeitgleich errichtete Reihenhäuser, sei diese Vorstellung auch Zweck der Planung des Beklagten gewesen. Dass sowohl Architekt als auch Bauträgerin davon ausgingen, dass den Erwerbern kein Standard von Reihenhäusern geschuldet werde, wenn die geplanten Objekte zwar ihrem äußeren Erscheinungsbild nach Reihenhäusern entsprächen, jedoch als "Geschosswohnungen, die nach Wohnungseigentumsgesetz geteilt worden sind" verkauft würden, sei ein unbeachtlicher Motivirrtum, da dem Beklagten hätte einleuchten müssen, dass es für im Baugewerbe nicht erfahrene Erwerber keine Rolle spiele, welche rechtliche Konstruktion gebildet werde, um Objekte zu erwerben, die nach ihrem äußeren Erscheinungsbild als Reihenhäuser einzuordnen seien.

II. Die Entscheidung des OLG München vom 26.02.2013.

Dass allein die Aufnahme der Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik in die Baubeschreibung den Verwender nicht entlastet, hat auch das OLG München in der vorzitierten Entscheidung ausgeführt. In der dort zu entscheidenden Fallkonstellation war in den Baubeschreibungen des Bauträgers formuliert worden, dass Gäste-WC, Windfang und Flur im Erdgeschoss einen Heizkreis bilden, was sich nach Einholung eines Sachverständigengutachtens als nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechend herausstellte. Eine Abweichung, so das OLG, käme nur bei ausdrücklicher Klarstellung in Betracht, dass von den Regeln der Technik abgewichen werde, was unstreitig nicht erfolgt sei.

III. Konsequenz

Beide zitierten aktuellen Entscheidungen zeigen erneut auf, dass ein Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik nur in engen – eher theoretischen – Ausnahmefällen möglich ist. Dies gilt unter bestimmten Umständen auch gegenüber bauerfahrenen Vertragspartnern.

Allein der Hinweis auf eine bestimmte Ausführung, die faktisch ein Abweichen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik bedeutet, reicht nicht aus, wenn nicht auch auf die Konsequenzen und Tragweite der Abweichung hingewiesen wird. Dies gilt uneingeschränkt bei bauunerfahrenen Vertragspartnern, die sich regelmäßig überhaupt keine konkreten Vorstellungen darüber machen, was etwa eine einschalige Bauweise für den Schallschutz bedeutet. Praktisch ist in diesen Fällen ein Unterschreiten der allgemein anerkannten Regeln der Technik nicht möglich. Hinweise, die der geforderten unmissverständlichen Erläuterung der Tragweite gerecht werden könnten, stünden ersichtlich einer Vermarktbarkeit des Objekts im Wege.

Auch gegenüber bauerfahrenen Vertragspartnern ist dann Vorsicht geboten, wenn der Vertragsgegenstand nach den Vorstellungen der Parteien dem Verkauf an (bauunerfahrene) Erwerber dient. Dann verfolgt auch der „vorgelagerte Vertrag“, sei es ein Architektenvertrag oder ein sonstiger Werkvertrag, den Zweck, sich keinen Mängelrügen des Erwerbers aussetzen zu müssen. Somit werden dessen Vorstellungen von der Mangelhaftigkeit des Gewerks gewissermaßen zum Vertragszweck des vorangegangenen Vertrages, mit der Folge, dass auch insoweit eine Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik im Regelfall nicht in Betracht kommen wird.

Zwar hat der BGH in der Entscheidung vom 20.12.2012 ein erhebliches Mitverschulden der Bauträgerin angenommen (2/3), indem sie unkritisch das Konzept und die – unzutreffenden – rechtlichen Überlegungen des Architekten übernommen habe; ein vollständiges Zurücktreten der Haftung des Architekten dürfte aber allenfalls dann in Betracht kommen, wenn die Bauträgerin das Risiko der Planung bewusst übernommen hätte, was nur dann denkbar ist, wenn diese bereits gewusst hätte, dass dies zu Problemen mit den Erwerbern führen könnte. In der zitierten Entscheidung waren beide davon ausgegangen, dass dies nicht der Fall sein werde. Somit haftet der Architekt trotz Hinweises gegenüber einer bauerfahrenen Bauträgerin darauf, dass mit der gewählten einschaligen Ausführung der Haustrennwände und der durchgehenden Geschossdecken der „übliche Schallschutzstandard“ für Reihenhäuser nicht erreicht werden könne.

Von den wenigen Fällen der ausdrücklichen oder konkludenten Risikoübernahme abgesehen, ist daher eine Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik praktisch dann undenkbar, wenn ein bauunerfahrener Erwerber beteiligt ist, sei auch nur am Ende einer Vertragskette.

 

Patrick Holtmann

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Hamm

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