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Der Wolf im Schafspelz

Nach einem Jahr mit dem neuen Bauvertragsrecht ist eine Bilanz aus der Praxis erlaubt. Sie fällt ernüchternd aus. Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau-, Architekten- und Verbraucherbaurecht, erklärt, worauf Bauherren beim Abschluss ihres Bauvertrages achten müssen!

Das neue Bauvertragsrecht zählt sicher mit Abstand zur umfassendsten und praxisrelevantesten Reform des Werkvertragsrechts seit Inkrafttreten des BGB. Ein zentraler Punkt der Reform war, den Verbraucherschutz zu stärken. Zu diesem Zweck wurde der „Verbraucherbauvertrag“ in das Gesetz eingeführt.

Das steht im Gesetz

Nach der gesetzlichen Definition im neuen § 650i BGB ist ein Verbraucherbauvertrag ein Vertrag, durch den der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Der Gesetzgeber dachte bei dieser Konstellation an die Schlüsselfertiganbieter. Das neue Gesetz beinhaltet Vorschriften, dass Bauherren besser vor folgenreichen Fehlentscheidungen schützen soll. Dazu gehören:

  • Die Pflicht zur Vorlage einerBaubeschreibung vor Vertragsunterzeichnung
  • Die Begrenzung der Abschlagszahlungen
  • Die Vertragserfüllungssicherheitvor Anforderung der 1. Rate
  • Herausgabepflicht für Unterlagen

Eine verbraucherschützende Norm ist, dass der Unternehmer vor Abschluss des Verbraucherbauvertrages dem Bauherren eine Baubeschreibung mit verbindlichen Angaben zur Bauzeit zur Verfügung stellt. Nach neuem Gesetz ist er zur Vorlage einer Baubeschreibung vor Vertragsunterzeichnung verpflichtet. Außerdem ist die Höhe der Abschlagszahlungen bei Verbraucherbauverträgen auf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung begrenzt. Durch die Regelung des § 650m Abs. 1 BGB sollen Verbraucher vor überhöhten Abschlagsforderungen geschützt und das Risiko versteckter Vorleistungen in Form überhöhter Abschlagszahlungen vermieden werden.

Weiterhin Bestand hat die Vertragserfüllungssicherheit vor Anforderung der ersten Rate. Bereits seit 2009 muss der Bauunternehmer dem Verbraucher vor der ersten Abschlagszahlung eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von 5 Prozent der Bruttoauftragssumme zusichern.

Der Unternehmer ist gesetzlich verpflichtet, dem Auftraggeber bestimmte Unterlagen spätestens bei Abnahme des Hauses herauszugeben, die der Verbraucher zur Vorlage bei Behörden oder Kreditinstituten benötigt. Zu den vorzulegenden Unterlagen zählen zum Beispiel: Statik, Baugenehmigung, Ausführungspläne, Betriebsanleitungen und Grundrisse.

All diese Regelungen zum Verbraucherbauvertrag sind zwingend. Von ihnen kann nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden.

Ist-Zustand 2019

Die Praxis zeigt aber leider, dass die gesetzlichen Normen im neuen Bauvertragsrecht nur unvollständig oder gar nicht umgesetzt werden. Besonders gefährlich ist es, wenn der Vertrag mit Verbraucherbauvertrag überschrieben ist, aber tatsächlich kein Verbraucherbauvertrag „drin ist“. Dies trifft auf ca. 90 Prozent dieser Verträge zu. Der Laie sieht nur die Überschrift und unterschreibt, ohne die Tragweite seines Tuns abschätzen zu können. Der Vertragsinhalt entpuppt sich so schnell als Wolf im Schafspelz. Hier einige „No-Gos“, auf die Sie bei Ihrem Bauvertrag achten sollten:

  • Veraltete Baubeschreibungen
  • Veraltete Normen
  • Umgehung oder Streichung derneuen Normen
  • Fehlende Regelungen zur Bauzeit

Veraltete Baubeschreibung

Einigen Unternehmern fehlt schlicht die Kenntnis und so werden im Internet kursierende, teilweise nicht gesetzeskonforme Verträge ohne juristische Prüfung übernommen. Die meisten Unternehmen weichen in ihren Verträgen jedoch bewusst vom neuen Gesetz ab und hebeln das neue Bauvertragsrecht aus. Sie versuchen mit vertraglichen Tricks die gesetzlichen Grundlagen zu umgehen, locken mit Billigangeboten und spekulieren auf rentable Nachträge. Verständlichist das nicht, denn hält man sich an die gesetzlichen Vorgaben, sollten Streitigkeiten zum Vertragsinhalt der Vergangenheit angehören. Schließlich sind Verträge zum Vertragen da.

Schlüsselfertiganbieter müssen Bauherren vor Vertragsschluss eine konkrete Baubeschreibung zur Verfügung stellen mit Angaben zur Ausführung, dem Preis, etc. Die Leistungsbeschreibung ist das Herzstück des Vertrages. Wenn diese unvollständig, veraltet oder ungenau ist, ist das Projekt zum Scheitern verurteilt. Die Baubeschreibung sollte daher vor Vertragsunterzeichnung von einem technischen Berater geprüft werden. Solche auf Verbraucher spezialisierte Bauherrenberater findet man beim Bauherrenschutzbund oder beim Verband privater Bauherren.

Veraltete Normen

Der Bauherr sollte überprüfen, ob im Hinblick auf das Kündigungsrecht § 649 BGB oder § 648 BGB aufgeführt ist. Nur der § 648 BGB bezieht sich auf das neue Bauvertragsrecht vom 01.01.2018. So kann man recht schnell erkennen, ob ein veralteter Vertrag vorliegt.

Ein leidiges Thema ist die Pflicht des Unternehmers, dem Bauherren eine Vertragserfüllungssicherheit vorzulegen, BEVOR die erste Baurate abgerufen wird. Auch diese Regelung wird oft umgangen.

Der „Quickcheck“ für den Bauherren ist die Nennung des veralteten § 632 a Absatz 3 BGB. Nach neuem Recht ist die Vertragserfüllungssicherheit in § 650 m Absatz 2 BGB geregelt.

In aktuellen Verträgen wird häufig gesetzeswidrig vereinbart, dass § 650m BGB nicht gilt. Hier kann sich der Bauherr auf die Unwirksamkeit berufen und die Streichung verlangen.

Doch leider kennt ein Großteil der Bauherren seine Rechte nicht. Er weiß nicht, dass vor Übergabe der Vertragserfüllungssicherheit nicht gezahlt werden darf.

Bei zahlreichen Bauvorhaben gehen die Bauherren wegen eines unwirksamen Zahlungsplans in Vorleistung, was mit hohen Risiken für den weiteren Bauablauf verbunden ist und mit dem Verlust von viel Geld enden kann. Häufig werden bereits Zahlungen angefordert, wenn noch kein Gegenwert erbracht wurde. Das „Entgegennehmen der Bauantragsunterlagen“ oder die Zahlung der ersten Baurate „Nach Vertragsabschluss“ist als Zeitpunkt für die erste Ratenzahlung nicht akzeptabel.

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