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Baumängel: Nobody is Perfect

Der Weg zum bezugsfertigen Eigenheim kann mühsam sein. Häufig gefährden Baumängel die Verwirklichung des Traum(Haus)es. Zudem kosten sie Zeit, Geld und Nerven. Wie Sie mit Mängeln umgehen sollten, erklärt Dr. Ulrich Böttger, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Das Gesetz definiert den Begriff „Mangel“ nicht. Es schreibt nur vor, dass der Unternehmer dem Besteller, also dem Bauherrn, das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen hat. Als frei von Sachmängeln gilt das Werk, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Falls die Beschaffenheit nicht vertraglich vereinbart sein sollte, wird danach beurteilt, ob sich das Bauwerk für die sonst gewöhnliche Verwendung eignet und ob es eine Beschaffenheit aufweist, die in der Regel bei solchen Werken üblich ist. Entscheidend ist also in erster Linie der Inhalt des Vertrags. Tatsächlich drehen sich Baustreitigkeiten häufig nicht um die Auslegung von Gesetzesparagraphen und Vertragsklauseln. Meist streiten Baubeteiligte darüber, welche konkrete Bauleistung in welcher Qualität der Bauherr in welchem Zeitraum verlangen kann, und was er dem Unternehmer dafür wann zu zahlen hat. Eine umfassende, klare Baubeschreibung als Bewertungsmaßstab kann Streit darüber verhindern, welche Bauleistung, also welche Qualitäts- und Ausstattungsmerkmale, der Bauherr verlangen darf. Für private Bauherren ist dies in der Regel schwer zu beurteilen. Der private Bauherr stellt die Weichen bei der Auswahl des Bauunternehmens und bei der Gestaltung der Baubeschreibung.

Baumängeln vorbeugen

Der private Bauherr stellt die Weichen bei der Auswahl des Bauunternehmens und bei der Gestaltung der Baubeschreibung. Er kann das Mängelrisiko reduzieren, indem er eine sachkundige Baubegleitung zu Rate zieht, etwa einen Architekten oder Bausachverständigen. Diese überprüfen regelmäßig die Qualität der Bauleistung, checken fehleranfällige Bauschritte. Die Experten entdecken Baumängel sicherer als unerfahrene Bauherren.

Häufig ist nicht klar, ob überhaupt ein Baumangel vorliegt. Es kann sich auch um eine noch unfertige Leistung oder hinzunehmende Unzulänglichkeiten handeln, die noch im Rahmen des Toleranzbereichs liegen. Mitunter entstehen Spannungen und Streit, wenn Bauherren sich im Zuge des Bauablaufs unangemessen einmischen und unfertige Zwischenschritte als vermeintliche Mängel rügen. „Toleranz am Bau!“ ist ein häufiger Zwischenruf der Sachverständigen. Findet sich die Leistung innerhalb der DIN-Toleranz für Bauhandwerksleistungen, gilt sie noch als regel- und damit vertragsgerecht. Private Bauherren streiten häufig um optische Mängel, die aber die technisch-funktionale Verwendbarkeit des Bauwerks nicht einschränken. Lässt sich der Mangel nur mit der Lupe erkennen, kann der Besteller dafür keine Mängelrechte beanspruchen. Wenn Bauherr und Unternehmer im Vertrag jedoch strengere Toleranzen vereinbaren als die in den einschlägigen Normen geregelten, sind diese verbindlich.

Die Frage, welche Rechte der Bauherr geltend machen kann, hängt von der Klärung zweier Dinge ab. 1. Handelt es sich um einen Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) einbezogen worden? 2. Werden die Mängel vor oder nach der Abnahme der Bauleistungen festgestellt und geltend gemacht?

Bauverträge sind immer vor dem Hintergrund des BGB durchzuführen. Zusätzlich können die Parteien auch die VOB/B einbeziehen. Private Bauherrn sollten sich bei der Frage anwaltlich beraten lassen, ob die VOB/B Teil des Vertrags werden soll oder nicht. Ist die VOB/B nicht einbezogen, gilt der folgende rechtliche Rahmen.

 

Dieser Artikel erscheint am 17. September in der Ausgabe 10/11 2016 der Zeitschrift bauen!. Eine Preview des vollständigen Artikels „Nobody is Perfect“ können Sie hier online betrachten und herunterladen.