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Basiswissen zur Abnahme

Die Abnahme ist der Dreh- und Angelpunkt des Bauvertrages. Für den Baujuristen ist klar, was hiermit gemeint ist; für die Bauprofis leider oftmals nicht. Rechtsanwalt Florian Herbst zufolge umgeben noch immer zu viele Halbwahrheiten das Thema Abnahme. In seinem Aufsatz beschäftigt sich der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht mit Grundfragen, die jeder Bauunternehmer oder -planer beantworten können sollte, wenn er seine Rechte bestmöglich wahrnehmen möchte. Dazu gehören die wichtigsten Fristen für die verschiedenen Parteien sowie die mit der Abnahme eintretende Beweislastumkehr. Weiter geht Herbst auf die verschiedenen Arten der Abnahme ein. Ein besonderes Augenmerk wirft er auf den Fall einer verweigerten Abnahme. Hierzu gibt er Auftragnehmern explizite Handlungsempfehlungen.

Welche Arten der Abnahme gibt es?

Die Frage suggeriert es bereits: Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Abnahme zu erklären – dies kann ausdrücklich, förmlich, konkludent oder mit Hilfe einer gesetzlichen Fiktion erfolgen. Am anschaulichsten ist die Abnahme durch eine ausdrückliche Erklärung des Auftraggebers; diese ist nicht an eine bestimmte Form gebunden, kann also z. B. auch mündlich erfolgen. Dabei kann es nicht schaden, die mundartspezifischen Besonderheiten zu beachten: Was der Rheinländer mit „Dat häste jot jemaat“ zum Ausdruck bringt, ist dem Bayer womöglich nur ein „Basst scho“ wert – beides kann eine Abnahme darstellen.

Der Klassiker ist die förmliche Abnahme, also die gemeinsame Zusammenkunft von Auftraggeber und Auftragnehmer am Ort des Bauvorhabens und die Aufstellung eines Abnahmeprotokolls. Darin gibt der Auftraggeber die Erklärung ab, ob er

  • die Abnahme vorbehaltlos erklärt,
  • die Abnahme unter dem Vorbehalt von Mängeln oder einer Vertragsstrafe erklärt oder
  • die Abnahme verweigert.

Nicht immer kommt – aus welchen Gründen auch immer – eine ausdrückliche oder förmliche Abnahme in Betracht. Dann kann eine Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) angenommen werden. Dies ist der Fall, wenn sich aus dem Verhalten des Auftraggebers entnehmen lässt, dass dieser die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht billigt. Dies kann beispielsweise durch eine vorbehaltlose Zahlung der Schlussrechnung oder durch die rügelose Ingebrauchnahme des Bauwerks erfolgen, allerdings nur dann, wenn sich aus dem Verhalten des Auftraggebers nichts anderes ergibt. Gerade letzteres ist oftmals ein Streitpunkt.

Letztlich kann die Abnahme auch durch eine gesetzliche Fiktion herbeigeführt werden. Bei einem BGB-Bauvertrag gilt ein Bauwerk auch dann als abgenommen, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels (wesentlich oder unwesentlich) verweigert hat, so § 640 Abs. 2 BGB. Ist der Auftraggeber dagegen ein Verbraucher (beispielsweise der klassische „Häuslebauer“), treten diese Rechtsfolgen nur dann ein, wenn der Auftrag­nehmer den Auftraggeber zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hingewiesen hat.

Die VOB/B kennt noch weitere Möglichkeiten der fiktiven Abnahme, nämlich die fiktive Abnahme durch Zeitablauf nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung (§ 12 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B) und die fiktive Abnahme durch Zeitablauf nach Beginn der Benutzung (§ 12 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B). Beide Abnahmeformen sind allerdings nur dann möglich, wenn keine wesentlichen Mängel vorliegen (dazu unten mehr).

Wann kann die Abnahme verweigert werden?

Der Auftraggeber kann die Abnahme verweigern, wenn wesentliche Mängel vorliegen. Die Frage, wann ein Mangel wesentlich ist oder nicht, ist einzelfallabhängig und kann nicht mittels Faustformel beantwortet werden. Kriterien hierfür sind der Umfang der Mängel­beseitigungsmaßnahmen, die Höhe der Mängelbeseitigungskosten, die Auswirkungen des Mangels auf die Funktionsfähigkeit der Gesamtbauleistung oder auch das Maß der (ggf. auch nur optischen) Beeinträchtigung. Es bedarf nicht viel Phantasie, dass das Merkmal der Wesentlichkeit oftmals hochstreitig ist.

Was tun, wenn die Abnahme verweigert wird?

Antworten auf diese und weitere Fragen finden sich in der Ausgabe 12-1 / 2019 der Zeitschrift "bauen" - beantwortet von ARGE Baurecht Mitglied Rechtsanwalt Florian Herbst Lesen Sie hier den vollständigen Artikel online.