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Wiese wird Bauland

Der Bebauungsplan ist der Zauberstab, mit dem Kommunen ein Stück Land zu Bauland veredeln können. Oder auch nicht. Dass er Bau- oder genauer Bebauungsrecht schaffen kann, ist die Besonderheit des Bebauungsplans. Unser Autor, Rechtsanwalt Rolf Kemper, gibt Aufschluss über Entstehung und Inhalte des Bebauungsplans.

Stadtplanung ist wegen unterschiedlicher, oft gegensätzlicher Interessen äußerst kompliziert. Kommunen müssen entscheiden, wie sie die Nutzung der knappen Ressource Boden planerisch und wirtschaftlich am besten ordnen. Mehr bezahlbaren Wohnraum? Oder mehr Luxusimmobilien für Einkommensteuerzahler? Stadt- und damit Bebauungsplanung findet nicht isoliert statt. Deutschland ist vollständig planerisch „beackert“. So gut wie jeder Quadratmeter ist durch Gesetze, Programme, Pläne, Zielbestimmungen und Festsetzungen dazu bestimmt, mehr oder weniger konkret definiert genutzt zu werden. Dieses Planungssystem kann man sich als Pyramide mit einem einzelnen Grundstück auf der Spitze vorstellen. Die Stufen werden nach oben kleiner und enthalten zunehmend konkretere und verbindlichere Vorgaben. Die oberste Stufe bildet für jedes Grundstück ab, ob und genau was darauf erlaubt ist. Also auch, ob es bebaut werden darf. Stadtplanung ist demnach in überörtliche Raumordnung und Fachplanungen eingebettet.

Stadtplanung durch Bauleitpläne

Der Bebauungsplan und der Flächennutzungsplan bilden die beiden Stufen kommunaler Bauleit- oder Stadtplanung. Kommunen haben das Recht und die Aufgabe, ihre städtebauliche Entwicklung und Ordnung ihres Gesamtgebiets zu bestimmen, indem sie es überplanen. Das im Baugesetzbuch geregelte zweistufige Planungssystem soll zwei Dinge gewährleisten: Zunächst stellen Kommunen in einem Flächennutzungsplan die Nutzung ihres Gesamtgebiets grobmaschig in Grundzügen dar. Im Anschluss entwickeln sie aus dem Flächennutzungsplan für Teilbereiche oder auch nur einzelne Grundstücke Bebauungspläne, die grundstücksscharf die zulässige Bebauung und Nutzung festsetzen. Das Baugesetzbuch definiert daher den Flächennutzungsplan als „vorbereitenden“ und den Bebauungsplan als „verbindlichen Bauleitplan“.

Flächennutzungsplan und Bebauungsplan

Weil ein Flächennutzungsplan die Bodennutzung für ihr Gesamtgebiet darstellt, gibt es normalerweise nur einen pro Kommune. Dagegen existieren in der Regel zahlreiche aus einem Flächennutzungsplan entwickelte Bebauungspläne. Nur ein Bebauungsplan setzt unmittelbar rechtsverbindlich fest, ob, wo, was und wie viel gebaut werden darf – und was nicht. Da der Bebauungsplan ohne behördlichen Bescheid unmittelbare Rechtsfolgen hat, ist er ein verbindlicher Bauleitplan. Seine Verbindlichkeit besteht darin, dass er unmittelbar Baurecht schaffen oder ausschließen kann. Ein Flächennutzungsplan kann dies nicht. Er ist ein verwaltungsinterner Plan und keine Satzung. Somit hat der Flächennutzungsplan neben der anderen Rechtsfolge auch eine andere Rechtsform als der Bebauungsplan. Flächennutzungsplan und Bebauungsplan bestehen – mit seltenen Ausnahmen – aus Karte und Text. Aber auch hier gibt es Unterschiede: ein Flächennutzungsplan besteht aus Karte, Text und Erläuterung, ein Bebauungsplan aus Karte, Text und Begründung. Während der Text Teil der Bebauungsplan-Satzung ist, ist es die Begründung nicht. Das bedeutet: ein Grundeigentümer kann nur aus Karte oder Textteil Baurecht beanspruchen, nicht aus der Begründung.

In der Ausgabe 2-3/2018 vom 13. Januar 2018 der Zeitschrift "bauen" gibt Rechtsanwalt Rolf Kemper für die ARGE Baurecht privaten Bauherren Aufschluss über Entstehung und Besonderheiten des Bebauungsplans. Lesen Sie hier den vollständigen Artikel des Spezialisten für Bauplanungs- und Bauordnungsrecht vorab online.