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„Stolperfallen“ im neuen (Verbraucher-)Bauvertragsrecht?

Das Jahr 2018 begann für die Baubranche mit einer großen Neuerung. Erstmals seit über 100 Jahren gibt es ein eigenes Gesetz, das rechtliche Fragen rund um den Bauvertrag regelt. Das damit allerdings nicht alle Probleme der Häuslebauer verschwinden, zeigt unser Autor Rechtsanwalt Dr. Paul Popescu.

Ob man ein paar Schuhe oder ein neues Eigenheim in Auftrag gibt, vertragsrechtlich gesehen gab es bis zum 01.01.2018 kaum einen Unterschied. Beides wurde nach dem Werkvertragsrecht geregelt. Dieser Umstand wurde natürlich der Komplexität eines Bauvorhabens nicht gerecht. Seit Beginn dieses Jahres ist das Bauvertragsrecht in Kraft. Nach weitläufiger Expertenmeinung profitieren davon vor allem Verbraucher. Inwieweit dies zutrifft und worauf man als privater Bauherr besonders achten sollte wird nachfolgend näher beleuchtet. Der vorliegende Beitrag konzentriert sich dabei vor allem auf den Verbraucherbauvertrag.

Neue Gesetzesstruktur und Baukammern

Das Bürgerliche Gesetzebuch (BGB) hat zum ersten Mal seit seinem Inkrafttreten im Jahr 1900 eigenständige Kapitel und Untertitel für den Bauvertrag, den Verbrauchervertrag, den Architekten- und Ingenieurvertrag sowie den Bauträgervertrag erhalten. Damit ist der Bauvertrag nicht nur erstmalig gesetzlich festgehalten, sondern alle Bundesländer sind nun verpflichtet, bei allen Land- und Oberlandesgerichten spezielle „Baurechtskammern“ für Streitigkeiten über die Planung, Durchführung oder Überwachung von Bauleistungen einzuführen. Momentan ist es bei Gericht gängige Praxis, dass Richter ständig wechseln. Inwieweit eine spezielle Baurechtskammer also tatsächlich ein Vorteil ist, bleibt vorerst abzuwarten.

Der Verbraucherbauvertrag

Der gesetzlich festgehaltene Verbraucherbauvertrag gibt Verbrauchern das Recht, einen bereits wirksam abgeschlossenen Verbraucherbauvertrag innerhalb von 14 Tagen unentgeltlich zu widerrufen. Auch ist der Unternehmer gesetzlich verpflichtet, eine aussagekräftige Baubeschreibung zu erstellen und dem Verbraucher alle bauwerksrelevanter Unterlagen, wie z. B. energetische Berechnungen, die er Behörden oder der finanzierenden Bank verlegen muss, zur Verfügung zu stellen. Für den Verbraucher sind das immense Vorteile im Vergleich zur bisherigen Baurechtspraxis, sie sind aber mit Vorsicht zu genießen. 

Damit Bauherren in den Genuss ihrer Vorteile durch das neue Gesetz kommen, müssen Bauunternehmen auch wissen, dass sich rechtlich etwas geändert hat. Erfahrungsgemäß ist dies nicht so, daher sollten Bauherren davon ausgehen, dass eine Vielzahl von Bauunternehmen für einen längeren Zeitraum weiterhin ihre bisherigen Vertragsunterlagen verwenden werden. Wer also nach Bauvertragsrecht bauen will, sollte darauf zu achten, dass der jeweilige Bauunternehmer als potentieller Vertragspartner tatsächlich „up to date“ ist. Dessen ungeachtet können vor allem die Neuregelungen als solche zu echten Stolperfallen werden.

Wann genau ist ein Bauvertrag ein Verbraucherbauvertrag?

Nur weil ein Verbraucher eine Bauleistung beauftragt, handelt es sich nicht zwangsläufig um einen Verbraucherbauvertrag. Nach Gesetz liegt ein Verbraucherbauvertrag nur dann vor, wenn der Unternehmer vom Verbraucher „zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude“ verpflichtet wird. Der Vertrag über die Beseitigung eines einfachen Rohrbruchs erfüllt diese Definition genauso wenig wie die klassische „gewerkeweise“ Vergabe von Bauleistungen an unterschiedliche Bauunternehmern. Ob der Bauherr mehr von einem Verbraucherbauvertrag profitiert oder von der Möglichkeit, Gewerke einzeln zu vergeben, hängt vom Einzelfall ab. Auch muss die Entwicklung der Rechtsprechung erst noch zeigen, wann „erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude“ vorliegen.

Der Verbraucherbauvertrag ist nur dann gültig, wenn er in schriftlicher Form – also auch per E-Mail oder Fax – abgeschlossen wird und der Bauunternehmer den Verbraucher ordnungsgemäß über sein vierzehntägiges Widerrufsrecht aufgeklärt hat. Tut er dies nicht oder inhaltlich falsch, kann der Besteller den Vertrag noch bis zu einem Jahr lang widerrufen. Aber Vorsicht:  In den meisten Fällen sind Bauleistungen nach einem Jahr zum Großteil oder sogar gänzlich fertig. Da ein Haus fest auf dem Baugrund steht, kann der Bauherr es dem Unternehmer nicht zurückgeben. Widerruft der Besteller also einen Bauvertrag über ein (nahezu) abgeschlossenes Bauvorhaben, muss er dem Bauunternehmer Wertersatz leisten, der, besonders bei einem Pauschalpreis für das gesamte Bauwerk, schwer zu erschließen. Erfahrungsgemäß verlangen Nachfolgeunternehmen einen Preis über Marktwert für die Fertigstellung.

Augen auf bei der Vertragsgestaltung

Die Pflichten des Unternehmers zur Erstellung einer inhaltlich aussagekräftigen Baubeschreibung sowie zur rechtzeitigen Aushändigung bauwerksrelevanter Unterlagen an den Besteller, können sicherlich als „Meilenstein“ zugunsten des Verbrauchers betrachtet werden. Gerade ohne die letztere Möglichkeit gab es für den Besteller nach bisherigem Recht kaum eine rechtliche Handhabe, um den Bauunternehmer zur Herausgabe wichtiger Bauunterlagen zu bewegen. Das Gesetz regelt, was die Baubeschreibung mindestens enthalten muss, zum Beispiel was genau gebaut wird und wann es fertig gestellt werden soll. Verbraucher können sich also zu diesem Punkt am Gesetz orientieren und es lohnt sich, die Leistungsbeschreibung sorgsam zu prüfen. Denn die Leistungsbeschreibung listet alle Leistungen auf, die der Bauherr bezahlt und die der Bauunternehmer erbringen muss, um den Vertrag zu erfüllen. Hier sind Bauherren gut beraten, sich nicht zu sehr auf die gesetzlichen Pflichten für Unternehmer zu verlassen. Denn Unklarheiten und Unvollständigkeiten sind, laut Gesetz, zwar auf Basis der vorvertraglichen Absprachen zwischen den Parteien beizulegen und gehen zu Lasten des Unternehmens. Das nützt allerdings in der Praxis wenig, wenn sich die beiden Vertragsparteien in Bezug auf die Leistungsbeschreibung kaum ausgetauscht haben und diese auch sonst zu dürftig ist um eine ausreichende Auslegungsbasis zu begründen. Dass sich Bauherren und -unternehmer nicht ausreichend über die Leistungsbeschreibung austauschen, kommt in der Praxis nicht selten vor. Da Bauherren nach wie vor selbst entscheiden müssen, wie die von ihnen gewünschten Bauleistungen gestaltet sein sollen, sollten sie sich dabei unbedingt sachverständig beraten lassen.

Das einseitige Anordnungsrecht des Bestellers

Der Begriff mag etwas sperrig klingen, aber das einseitige Anordnungsrecht ist zweifelsohne das Herzstück des Bauvertragsrechts. Es gilt für Verbaucherbau-, Architekten- und Ingenieurvertrag und bedeutet, dass der Besteller bei Uneinigkeit mit dem Unternehmer auch einseitig Änderungen am Vertrag vornehmen kann. Diese Änderungen müssen entweder den vereinbarten Werkerfolg (auch Erfolgsänderung) oder die Notwendigkeiten, um den vereinbarten Erfolg zu erreichen (erfolgsnotwendige Änderung) betreffen. Eine Erfolgsänderung kann beispielsweise sein, dass der Bauherr lieber Parkett statt dem ursprünglich vereinbarten Laminat im Wohnzimmer verlegt haben möchte. Doch auch bei einseitigen Anordnungen des Bestellers ist Vorsicht geboten: Änderungen müssen dem Bauunternehmer zumutbar sein. Eine genaue Beschreibung aller Voraussetzungen und Details des einseitigen Anordnungsrechts würden an dieser Stelle den Rahmen sprengen. Da sich der Besteller aber vorläufig verpflichtet 80% der vereinbarten Angebotssumme zu zahlen, wenn er die erwünschte Änderung ohne Einigung durchbringen will, sollte er sich vorher unbedingt baurechtlich beraten lassen.

Der Bauträgervertrag

Neu ins Gesetz eingeführt wurden zudem Vorschriften zum Bauträgervertrag, nach denen die Normen des Verbraucherbauvertrags, zum Beispiel das einseitige Anordnungsrecht des Bestellers, nicht angewendet werden können. Der Bauträgervertrag gilt immer dann, wenn der Besteller vom Unternehmer neben der Beauftragung der Bauleistungen auch das Grundstück oder – vor allem bei Eigentumswohnungen – Miteigentumsanteile daran erwirbt. Dieser Unterschied ist besonders dann relevant, wenn der Bauherr eine Bauleistung beauftragt, die nicht dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterliegt. Welches Vertragsmodell für den privaten Bauherrn am vorteilhaftesten ist, lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern ist stets einzelfallbezogen zu betrachten und gut zu durchdenken.

 

Das neue Bauvertragsrecht bringt ohne Zweifel viele Neuerungen mit sich, die vor Allem den Verbraucher begünstigen. Doch wie bei jedem neu erlassenen Gesetz können die vielen Einzeldetails zu echten Stolperfallen werden. Auch im Baurecht gilt, dass Theorie und Praxis nicht eins zu eins beieinanderliegen. Da sich, in aller Regel, jeder Bauherr nur einmal im Leben sein Eigenheim errichten lässt, sollten sich er sich stets vor Abschluss eines Bauvertrages ausreichend von einem Bausachverständigen sowie einem baurechtlich spezialisieren Anwalt beraten lassen.