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Bauleistungsbeschreibung: Was nicht drinsteht, kostet extra!

Das seit Anfang des Jahres geltende neue Bauvertragsrecht bringt einige Vorteile für private Bauherren. Dazu gehören die neuen Regelungen für die Bauleistungsbeschreibung. Darin müssen Bauunternehmer detailliert beschreiben, welche Leistungen sie erbringen werden. Dennoch sollten Bauherren hier ganz genau hinschauen. Unsere Expertin, Rechtsanwältin Nadine Peters, erläutert warum.

Bauherr: „Die Fensterfront haben wir uns aber anders vorgestellt!“ Bauunternehmer: „Andere Fenster sind nicht im vereinbarten Pauschalpreis enthalten, die kosten extra!“ So oder so ähnlich beginnen viele Streitigkeiten zwischen Bauherrn und Bauunternehmer bei der Realisierung des Traums vom Eigenheim. Grund sind die im Vertrag unzureichend definierten Leistungen und der dafür zu entrichtende Preis. Um diesem Ärger vorzubeugen, sollten Verträge nur mit einer  umfassenden Bau- oder Bauleistungsbeschreibung geschlossen werden. Seit Anfang des Jahres sind Bauunternehmen verpflichtet, Verbraucherbauverträge mit einer konkreten Beschreibung der zu  erbringenden Leistungen auszustatten.

Grundlage dafür ist das neue Bauvertragsrecht, das für alle seit dem 1. Januar 2018 geschlossenen Verträge Informationspflichten für Unternehmen vorsieht und privaten Bauherren ein Widerrufsrecht einräumt. Soweit so gut. Allerdings müssen Verbraucherbauverträge bestimmte   Voraussetzungen erfüllen, um als solche gelten zu können: Erstens: Unternehmen müssen mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder mit erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude beauftragt werden. Und zweitens: Bauherren müssen einen (General-)Unternehmer mit der Errichtung des Gebäudes beauftragt haben. Schließen sie Verträge mit mehreren Unternehmern über jeweils ein Gewerk, liegen schon aus diesem Grund keine Verbraucherbauverträge vor. Auch  wenn Sie mit einem Planer auf Basis eines Architektenvertrags bauen und die Bauausführung durch weitere Unternehmen geschieht, liegt also kein Verbraucherbauvertrag vor und die besonderen Schutzrechte entfallen. Dazu gehört unter anderem auch die Pflicht zur Vorlage einer  Baubeschreibung – damit geht ein wesentlicher Vorteil des neuen Bauvertragsrechts für private   Bauherren verloren.

Ein Muss: die Baubeschreibung

Die neuen Regelungen für den Verbraucherbauvertrag schreiben nämlich vor, dass der Unternehmer rechtzeitig vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung in Textform vorlegen muss. Damit kann der private Bauherr prüfen, welche Leistungen Gegenstand des Vertrages sein sollen. Darüber hinaus eröffnet sich ihm die Möglichkeit,  einen sachverständigen Dritten einzubeziehen oder das Angebot mit dem von Mitbewerbern zu vergleichen. Die ebenfalls erforderlichen Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder der Bauzeit sollen dem Verbraucher eine zulässige Finanzierungsplanung, die Kündigung des bisherigen  Mietvertrags und die Planung des Umzugs ermöglichen. Alle in der Baubeschreibung enthaltenen Informationen werden inhaltlich und zeitlich zum Vertragssoll und somit fester Bestandteil rechtlich verbindlicher Vereinbarungen. Die Angaben in der Bauleistungsbeschreibung müssen klar und für  einen Verbraucher mit durchschnittlichen Kenntnissen verständlich sein. Der Gesetzesbegründung  zufolge, könne der Verbrauchermaßstab für die meist komplexen technischen Informationen  allerdings nicht gelten. Es sei lediglich notwendig, klare Informationen zu formulieren, die der  Verbraucher bei Bedarf mit Hilfe von Fachleuten „übersetzen“ kann. Unternehmen können ihre Leistungen demnach fachlich „verklausuliert“, also unverständlich, ausdrücken, was dem eigentlich angestrebten Verbraucherschutz entgegensteht. Immerhin gehen Unklarheiten aber zu Lasten des Unternehmers.

In der Ausgabe 6-7 / 2018 vom 12. Mai 2018 in der Zeitschrift "bauen" bringt ARGE Baurecht Mitglied Rechtsanwältin Nadine Peters privaten Bauherren die Besonderheiten der Bauleistungsbeschreibung nahe. Lesen Sie hier den vollständigen Artikel online.